赶上了日本自由行热潮,薛蛮子都来抢生意了,民宿在日本是个好生意么?

2017-12-27 17:34· 钛媒体  老蒙 
   
「60%-70%的中国人来咨询房产都是要做民宿。」 「日本城市公寓过去三年开发出了1万多个房间。」「京都有4万栋百年町屋等待被改造。」

  门口突然亮起了灯,张宁娜便知道,她们来了。

  半夜十一点,张宁娜终于等到了来自香港的两位姑娘。半个月前,她们在Airbnb上找到了她,「第一次来到日本,选择中国人房东,沟通起来方便」。

  但实际是:「太惊喜了!」刚下飞机,就有一早安排的车在等候。张宁娜喜欢预约mk来接待她的客人,这家出租车公司的服务是数一数二的。

  这座独栋町屋拥有阳光榻榻米房,坐落在哲学之道。每逢樱花季、红叶季,哲学之道就分外美丽,前来的游客也特别多。红叶季过后,树枝光秃,别墅小花园、墙角精心修剪的植物就特别引人注目。

  「在小道穿梭,仿佛穿越了般。」她们在京都待的时间短、行程紧,送上茶水的张宁娜便立马详细介绍京都、推荐路线,生怕姑娘们在京都不能尽兴。

  另一边,冲绳「海月山庄」的主人戴天成也迟迟没有休息,明天他要做客人的司机兼导游。

  赶上了日本自由行热潮

  「目前只有一家民宿,未来会再增两家,」作为留学生的戴天成选择冲绳的原因很简单:「我爱大海,也很怕冷。」

  然而,当时来冲绳上学的留学生需要莫大的勇气。「风景美丽但是非常落后,工作难找,工资低。」戴天成的毅然选择,却给他带来了无限好运。

  「上大学时,碰巧自由行兴起,而三年无限往返签证必须来冲绳住一晚才可以激活。」戴天成看到商机,便从司兼导做起,并专研起民宿。三年后,有了「海月山庄」。

  赶上了好时候的,还有华侨老李。老李是50后,在日本生活的40年里,有30年从事旅游行业。最初他在东京做免税店,而现在他正在冲绳的阳光、沙滩上悠闲地享受着。「98年开放旅游观光签证,我2000年开始做民宿。年纪大了到冲绳买一套房子,又赶上了三年签证。」他打趣自己是歪打正着。

  可民宿终究是小体量,几间房,费心费力,更何况远在他乡。「很多人不解。」与大多数投资者相比,张宁娜显得漫不经心。她在京都,拥有两家民宿。

  「一开始没有想到做民宿,纯粹喜欢日本。」张宁娜第一次去日本是1986年,在东京来来回回做了30多年生意,「我在京都买了一套房子,作为自己歇脚的地方。」比旅游景点更吸引她的,是安详的小街小巷,以及拐角那些隐藏的小店。

  「经常有朋友借住,住着住着就做成民宿了。」只要她在,就会亲自接待客人。「很多时候回忆上最打动人的是人情味。」张宁娜回忆,有不少人会因为喜欢他们家而会再来一次京都。

  受「人情味」影响最深的要数戴周颖

  「第一次去另一个国度,带着强烈的有色眼镜。」18岁的戴周颖去日本留学时,他从未想过,自己会留下来。

  「内心开始变化,源于两次homestay体验。」戴周颖说道,一次是九州寄宿家庭的主人为他准备牛肉。「我仿佛吃了一头牛。」那是他最难忘的一次。另一次则是在北海道,火炉边上,他收到了异国家庭的压岁红包。「是家的温暖」,戴周颖这样形容让他改观的原因。

  2015年戴周颖创立「有一居」,现已运营300多家民宿,平均入住率达86%。12月7日,还宣布成立了「有一居町屋旅馆」品牌。

  民宿是个好生意

  实际上,在日本这样的例子并不少。

  自开放旅游后,游客每年都在增长。据日本观光局最新数据显示,2016年访日外国游客数量为7088万人,同比增长8.0%,是调查以来的最高值。

  而目前赴日外国游客最多的已是中国大陆游客,高达26.3%。来自中国和韩国的游客数量约占总数的四分之三。特别是在外国住宿人口占26.7%的京都,随处可听见中文。在人潮拥挤的清水寺,日本小姑娘叫卖着「鱼饼」,仿佛来到了「升级版的丽江」。

  游客量是一方面,马蜂窝旅行网CEO陈罡表示,马蜂窝的检索显示,从最开始的北海道,变成了小樽,而现在常常是当地一家比较有特色的民宿或度假酒店。「度假酒店、民宿已经变成了旅行目的地。」在陈罡眼里,与70、80后不同,90后是你敢建,他就敢花。

  2016年,日本住宿业的平均入住率已达到60%,特别是大阪,超过了80%。Airbnb在「2016年值得访问的16个地区」中,也将大阪市中央区列为第一位。

  此外,日本政府提出到2020年将访日游客人数增加至4000万人。「东京奥运会迎来一波流量高峰,将有1.2-1.5亿房间需求。」Ostay联合创始人姜显恒认为日本民宿市场很大。Ostay自2016年底在大阪创立以来,现其民宿已达300套。

  赶上了热潮的张宁娜表示民宿是个好生意,「交了朋友,被感激,资金回报也不错。」她还透露,在日本稍微好一点的民宿,房价基本高于五星级酒店,低于日式旅馆,仅仅旺季租金就超过上海一年的。

  更早洞察到商机的是「有一居」运营合伙人康乐,他曾经营一家出境旅行社,发现市场空缺,他有了买楼的想法。「日本买房和中国不一样,买了就是属于你的。」在康乐眼里,日本的房子并不贵。

  「据统计京都有4万栋百年町屋等待被改造。」「有一居」创始合伙人芦义补充道,「有一居」京都的町屋旅馆,将在建筑师竹内诚一郎手下重获新生。

  同样要分这杯羹的还有薛蛮子

  「坚决不做国内市场。」薛蛮子曾这样喊话王功权。在京都,「搞事情」的薛蛮子一口气买下7栋百年町屋。同是投资人出身的王功权,离开鼎晖后,把人生的下半场也献给了民宿,成立了「青普」,收购了「花间堂」。「青普」的扬州行馆28日将在国内领先的生活方式消费投资平台「开始吧」众筹,王功权亲自担任发起人,这已是「青普」第二次在该平台众筹,上一次的福建土楼「山水胜处,享一场艺文养心盛宴」最终认筹三千多万。

  与王功权不同,薛蛮子更看好日本民宿市场,他准备在未来一年内在京都拿下100幢町屋。据悉,薛蛮子的首批四栋町屋也将在「开始吧」众筹,而「有一居」也以两次在同一个平台上线来解决部分资金和品牌推广的问题。

  万事俱备,不欠东风。薛蛮子等投资人的进入,也势必带来大批跟风者。

  即将到来的新法案,会影响民宿么?

  「60%-70%的中国人来咨询房产都是要做民宿。」日本置业公司「株式会社三川」创始人王颖说。半年前,在哲学之道有房的中国人还寥寥无几,现在仅张宁娜的邻居就有两户中国人。

  「日本城市公寓过去三年开发出了1万多个房间。」自在客创始人张志杰表示,新增的房间中,中国人的就占了一半。

  然而,现有民宿中,很大一部分是无证经营。

  「频频有非法民宿被举报。」某业内人士表示,这已经不算是什么新闻了。无证民宿不仅可能违反日本《旅馆业法》、《建筑基准法》和《消防法》等,还可能因擅自转租、未征得所在公寓其他业主同意而引发业主纠纷等。

  「日本人性格严谨。」大阪某民宿主说道,陌生人随意进出居民楼、垃圾乱扔这与当地居民的生活习惯是格格不入的。「有些年轻人喝了点酒,在屋里闹腾,就会有人投诉。」张宁娜表示,这个时候就要及时赶到处理纠纷。

  3月,日本政府在内阁会议上确定了涉及「民宿」的新法案,对「民宿」做了全方位规定,只有符合条件之后才可以正式接待游客。新法案将于2018年6月正式施行。

  「我们现在都前置考虑。」某民宿负责人表示法律正式实施之后,不是所有物业都能拿到对应许可,他们初期有些产品可能面临关门,但独栋楼房都已有合法经营牌照。

  很多在日本经营着民宿的中国人表明,独栋别墅或者一栋公寓楼更容易满足要求和盈利,换句话说,薛蛮子的100幢町屋是很值得期待的。

  新法颁布对于戴天成没有太多负面影响。他在开民宿之初就已经聘请专业律师完成了相应的申请程序,「日本人的严谨世界出名嘛。」「但是只有这样完善的制度才可以让生意人安心放心。」戴天成说道,「你付出多少,就会收获多少。」

  值得一提的是报告对民宿的全年营业天数设置了180天的上限。很多人觉得日本民宿将不再是个好生意,甚至有人觉得政策不仅打压了一大批不合规民宿,还限制了合法民宿的发展。

  一向拥有敏锐嗅觉,却现在才进入日本民宿市场的薛蛮子直言:「京都客流,不需要薛蛮子。」

  张宁娜也有她自己的看法,「3、4、10、11月份旺季,加上国内假期,算下来180天是很合理的。」当然,对于原本就是自己住的房主来说,这无疑是一笔额外的零花钱。

  运营才是硬功夫

  相比于法令,在张宁娜眼里,实际运营才是大问题。「人员配备,打扫卫生……一个垃圾分类和清理就累的半死。」最初的时候,每天大清早自己运送布草,没有公司和管家,根本做不下去。

  理智的张宁娜找到了运营公司——株式会社三川,自己不在的时候,由管家来接待,希望也能给客户非常好的在地体验。大量的客户需求,让王颖觉得,三川其实可以做更多,除了房源、售后、还有自己的民宿。

  「有一居」也是「株式会社三川」的合作者之一。「在日本,民宿运营公司特别多。」康乐表示,当有房子空闲想出租时,主人不愿陷入经营的日常琐事,这就需要有人管理。

  找到称心如意的管理公司更不是件容易事,「仅仅是清扫公司,去年我们就换了十几家,总有各种各样的问题。」于是延伸到更多,「有一居」目前已经完成从找房子、装修房子、运营房子、运营好的再卖掉等整个闭环。

  整个闭环基本解决了在日本投资民宿会遇到的所有问题,这将给投资人带来更大的便利。同时,康乐也体会到,从客服体系到在地服务,如何用最少的人做最高效的服务是一个痛点。

  拾光民宿主人王萍,拥有一个自己的运营团队,经营着大阪十几套民宿,「无论是拿房子还是运营,都有些困难。」王萍表示拾光民宿暂时不考虑往其他城市拓展,事实上,拾光目前的平均入住率已达80%,这入住率在国内,算的上是佼佼者了。

  「日本人力成本很高,普通大学生起薪15000,需要系统化。」姜显恒认为,人力是看一家企业能不能持续的关键。曾经是PPTV副总裁的姜显恒,熟谙技术和产品运营经验,在Ostay,「只要输入地址,就能看物业情况、回报情况、租赁价格情况等等」。未来达到5-6人服务300-400个物业,整个运作将会更高效,更方便。

  继「有一居」、小樽寒舍、蛮子民宿之后,据悉 Ostay 未来也将通过众筹的方式正式发布。

  此外,各大民宿预定平台也都在加大力度进军日本市场——「抢生意」。5月于东京举办的民宿博览会上,出现了自在客、途家、小猪短租住百家等平台。

  途家联合创始人建 CEO 罗军曾表示日本已成为途家海外业务重点市场。早在去年4月,就成立日本子公司,并招募日本当地团队。

  薛蛮子也提及,他看好日本民宿,如果能联手途家把市场做大,结果将是双赢的。

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