房地产公司老总告诉你:上海房价暴涨背后的8个残酷真相

2016-03-01 08:58 · 腾讯财经  欧阳捷   
   
因为控制,所以房价会继续上涨,今年1月份上海商品住宅销售2.1万套,创下历史最高纪录,房价也同样创了1月新高。因此,我们看到许多上海开发项目要么售罄、要么封盘,我相信,3月份政府会有新一波政策出来,上海有一些新盘也会趁机涨价推出。

  1、上海住房现在的供求结构是怎样的?

  上海商品住宅自2006年以来的10年时间,累计批准上市182.8万套商品住宅,累计销售178.5万套,余量仅4.3万套,其中还包括别墅和商办类公寓。按照年均销售17.8万套计算,仅够3个月销售的量。(按照正常楼市去化周期在12个月的标准,这个数字意味着什么,不用说很清楚了)

  上海房价暴涨背后的8个残酷真相

  2、上海为什么不能多盖点房子?

  因为上海土地供应不足,上海近十年成交住宅用地规划可建住宅面积1.42亿平米,平均每年1420万平米,按照年销售17.8万套,套均80平米,刚好需要1420万平米。显而易见,可建的基本上都卖了,当然供不应求。(指标用一块少一块,政府当然不舍得放)

  3、上海有多少住房需求?

  上海每年新婚11万对,离婚7万对,再婚3.8万对,需要住房至少10余万套吧?上海2000-2010年年均新增常住人口就达到64.2万人,近4年年均新增30.7万人,仅这部分人就需要住房10万套/年吧?两项相加就要20多万套,还不算改善性需求和投资性需求。

  之所以只卖了17.8万套,是因为供应不足、房价太高,还有限购,不然…

  4、上海房价一直在涨吗?

  上海房价一直是震荡上行,去年12月均价达到2.7万元/平米,比前年12月的2.1万元/平米上涨了28.5%。房价上行的关键要素之一还是地价推动,上海近两年的楼面地价均在1万元/平米以上,相比2013年的6643元/平米上涨了54%。

  5、上海地价为什么那么高?

  上海缺少建设用地。上海市要控制开发强度,土地受到控制,2020年要守住3185平方公里的建设用地红线,现在已经用了3124平方公里,余量只有61平方公里,这是上海市建成区面积的上限。

  上海2003-2007年住宅平均供地1797万平米/年,2008-2015年住宅平均供地732万平米/年,减少了一大半,即便是未来5年按照732万平米/年继续出让,也只能出让36.6平方公里,剩余部分用于道路、工业、商业等余量甚少。

  达到61平方公里的上限,上海就不再有新增土地供应,只能靠城市更新也就是拆迁改造获得新的土地供应,显然土地成本还会更高。

  6、上海真的没有土地吗?

  其实不是,上海农用地占上海市城市总面积的49.8%,总播种面积也有3589平方公里(2014年),农用地大家都懂得,土地红线!

  当然,这也与政府希望提高市中心区的土地产出效率、降低经济活动信息交流的边际成本、缓解大城市病有关,郊区土地就受到了控制。

  上海市真的需要这样多的农用地吗?

  其实,上海控制建成区的根本目标还是控制超大城市的人口规模,通过提高房价和企业生产成本的挤出效应,达到减缓人口流入的目标。(北京的朋友有没有觉得很亲切?)

  上海也确实向着这个目标迈进,上海在2000年至2010年,常住人口净增长年均64.2万人,2011-2014年年均增长了30.7万人,下降明显,其中2014年仅新增10.5万人。

  上海依然要继续贯彻控制住房供应的政策,因此,上海在限购、首付比例等方面都没有放松,也不会放松,直到上海人口增长完全受控。

  7、未来上海房价走势

  因为控制,所以房价会继续上涨,今年1月份上海商品住宅销售2.1万套,创下历史最高纪录,房价也同样创了1月新高。因此,我们看到许多上海开发项目要么售罄、要么封盘,我相信,3月份政府会有新一波政策出来,上海有一些新盘也会趁机涨价推出。(说真的,上海主要领导应该也不希望涨成这样)

  8、豪宅也涨吗?

  去年上海推出31块地王,或者是楼面地价高于3.4万元/平米,或者是溢价率高于46%,这些地王项目只能做豪宅,豪宅一方面拉升了房价,另一方面挤占了普通商品房供应,间接推高了房价。

  去年上海1000万元以上豪宅销售7982套,比过去几年都翻了一倍不止,平均单价达到6.7万元/平米,而2014年底还只是6.1万元/平米,豪宅价格也是直线上涨的。

  结语:未来,上海住房供不应求与房价上涨仍然是主旋律,短期我们还看不到房价的顶。

  最后再说一句,有人担心上海的房价泡沫会破,是泡沫当然会破,只是不是现在。其实,上海房价高是相对收入而言,上海的房价不是高了,而是上海人民的收入低了。如果上海人均可支配收入增长速度超过房价的时候,而不是相反,泡沫是不是就消失了呢?这在上海历史上不是没有发生过。

  如果剔除2009年和2015年的房价、人均收入涨幅,其余8年房价年平均涨幅为6.43%,略低于人均可支配收入涨幅6.63%,我们还认为这是泡沫吗?

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