这世间的诅咒:炒完房价炒房租,年轻一代的穷病该怎么治?

2018-08-19 09:11· 微信公众号:港股那点事  自杀小队 
   
我不是药神》里,张教授说:这世界上只有一种病,就是穷病。曾经,你以为靠自我奋斗,能治这病。回过头来,发现这病,走正道,靠自己,根本治不了,得靠投胎...

  昨天,当年轻人被“计划生育”支配的恐惧仍未散去的时候。

  今日,他们又陷入了被房租支配的恐惧当中...

  打开手机,满眼都是焦虑,想静下心来撩个妹子,聊聊“计划生育”这种“为国为民”的大事都没有心思,转身又回去996的大军中,以前是怕跟不上经济的高速飞驰,现在是怕转眼就被甩出这个城市,毕竟,那欠着的自如白条每个月都会到来...

  《我不是药神》里,张教授说:这世界上只有一种病,就是穷病。

  曾经,你以为靠自我奋斗,能治这病。

  回过头来,发现这病,走正道,靠自己,根本治不了,得靠投胎...

  当房价加速上行的时候,反正买不起,你还能谈笑风生;当房租加速上行的时候,你只能准备收拾包袱了...行政手段赶不走的,市场手段可以赶走嘛...

  1

  帝都风云

  北上广深,不是本地人的北上广深,是全国人民的北上广深。

  正因为他们的稀缺性,供需矛盾被放大了,这四位带头大哥中,帝都更为特殊,因为它被赋予了更多特殊的意义,天子脚下,媒体焦点,向来都容易出大新闻。

  根据「房天下」统计数据,2017年2月至2018年5月,中国17个热点城市房租年均上涨超过8%。其中,上海上涨19.5%,深圳上涨15.5%,北京更是大涨25.9%,近年来,房租增长势头凶猛,与其一同高歌猛进的是各路长租公寓公司在全国各地攻城略地。

  最近几天,房租暴涨的新闻已经开始发酵,17日,在一场电话会议中,我爱我家副总裁胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,现在发展严重跑偏了。

  业内大佬发声,直接把舆论推向了高点,一石激起千层浪,同日,北京市住建委于联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。

  当日晚间,我爱我家官方声明称,部分媒体报道的“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租”的言论是其个人看法,仅代表其个人态度,并不代表我爱我家的观点。次日,8月18日早间,我爱我家副总裁胡景晖在朋友圈宣布辞职。

  发酵多日的舆论以政府介入,当事人离职而告一段落,然而这个事件远没有结束。

  过去两年的北京开始了史上未有的拆违行动,帝都那只行政之手,执行力之强前所未见。

2015年的拆违任务是1500万平米。

2016年拆违完成量是2979万平米。

2017年的计划是4000万平米,实际完成是5985万平米。

2018年的拆违计划也是4000万平米,前4个月就完成了1640万平米,照此速度,今年指标无压力。

  以2017年为例,根据北京统计年鉴2017,北京2016年竣工的所有房屋,包括城镇和农村、包括住宅和非住宅,全算上,也不过3594万平米。也就是说,拆的空间(5985万平)比建设的空间(3594万平)多,社会总空间是在净减少的。

  行政之手导致市场供给突然间迅速的下降,需求又没太大波动的情况下,市场之手自然助推价格上涨,这是常识。原本离散的包租公对租客的C2C博弈,变成了集团化规模运作的长租公寓对租客的B2C博弈,散客租户的议价能力下降,加速房租上涨,这也是常识。

  最近一年的帝都,房租有上涨的内在动力,中介放大了这种矛盾,这就是现实。

  行政之手和市场之手又在帝都交锋了,后面就看谁给力了。然而,帝都之外,为何房租矛盾在今年如此尖锐?

  2

  长租“原罪”

  这世上,哪有什么理性、客观、中立,不变的真理永远都只有屁股决定脑袋,屁股坐不到一块去,当然就是鸡和鸭讲,吵的不亦乐乎。

  在房租这个事情上也是,有房者和无房者的屁股决定了天然对立的矛盾,有房者说的是从全球经验来看,一线城市的租售比不合理,房租应该涨;无房者说的是,租售比不合理,是因为房价太高了,房价跌下来就合理了。

  在神州大地,房价和房租的锚从来都不是在一起的,放在一起讨论就是浪费时间...其实,决定房价的是土豪的购买力,决定房租的是屌丝的平均工资,或者换句话说就是,房价的锚应该是货币信贷,房租是市场供需。

  如果说房价是城市中上层生活品质的下限,那房租就是年轻人和中低收入阶层的下限,流离失所的恐惧始终萦绕在安土重迁的国人头上,低CPI也是这么多年稳定的基石,如果房租像房价那样动起来,那可能江湖就不会平静了,流民是对城市破坏力最大的...

  网络上已经流传各种现身说法的帖子,相信是事实,要不也不会掀起舆论的漩涡。所以现在的焦点问题是,这些长租公寓的中介机构的出现是否抬高了房租?

  毫无疑问,是的。

  首先,原来个体包租公的租金收入是几乎可以忽略税收等成本的,如果规模化企业化运作,其他的不说,仅赋税成本就已经要涨一大截了...而且,运营公司也是要赚钱的...增加了中介这个环节,必然就增加了相当的中间成本。

  再者,现在平台方都主动的引导租户去使用白条类的贷款支付,本来就是月付的房租,转身就变成了贷款业务,现金流模型依然是月供,但是增加了利息。公司层面,贷款权益打包成资产包就转手以ABS等方式转出去,平台方在过程中赚个资金成本的价差,只要高周转起来,前端的拿房成本高一点无所谓,反正高周转可以对冲。

  最后,也是最为关键的,现在的平台方并不是单纯的以收房放租为目的的包租公思路,而是传说中伟大的互联网思维,快速的上规模,做大报表,迅速上市,在这个指导思想下,短期的报表不重要,现金流有风投的融资,有房租证券化的补血。因此,提价收房可以视同为对房东的用户补贴,迅速的做大房源,形成对租客的规模优势,先提价,出租率不足再以活动补贴租客的形式对冲,电商那套涨价打折的价格操作策略,侬晓得伐。

  这是市场行为,无可厚非,但是是不是存在即合理,听之任之?

  过去这几年,泛滥的资本加上万众创新的无监管,已经导致了种种乱相,遗毒至今,曾经满大街的共享单车已经退潮,只剩下各大城市的单车坟场在诉说着他们往日的辉煌,创业者已经套现立场了,但是巨大的社会成本就甩出去了;曾经的互联网金融号称颠覆宇宙行,但是没有监管的金融又怎么抵得过人性,P2P的爆雷潮如期而至,这样的结局在当初开始之初不就是完全可以预见的?

  自由市场,鼓励创新,并不是尚方宝剑,在有巨大的外部性,社会性的问题上,适度的干预市场是体现监管智慧的地方,如果听之任之,又会变成太大而不敢管,拖着,拖着,最后大到带着所有人一爆了之...

  规模化、专业化的管理当然是社会进步的表现。在没有外部因素的干预下,头部的长租公寓集团在大城市的集中度必然会逐步上升,与之伴随的是定价权的提高,但是毕竟是一门生意,不要挑战人性。

  房租的特殊性决定了,它不能仅仅是一门生意。

  3

  高房租诅咒

  居者有其屋,当然是美好的愿望,但是总不能回到计划经济,房子问题还是要靠市场解决。

  高房价依然可以通过自身努力奋斗搏一搏,但高租金基本就把个人努力奋斗的可能性给消灭掉了。链家的左老板之前演讲的时候提过,城市的租赁问题都会导致一些不太好的结果,大概有四种:

第一,贫穷人口的集中化;

第二,导致一些社会矛盾;

第三,租赁住宅不够,租金上涨,会出现“回巢”现象,有一个数据我看了蛮震惊,2014年英国20-34岁的年轻人和父母住在一起的比例为26%,比十年前高了很多;

第四,代际传承问题,租房家庭的孩子很可能也在租房,有房阶层的孩子也是有房阶层。

  第四点是尤为需要警惕的,阶级固化。如果社会的人员流动速度下降了,阶级固定了,当然会更稳定点,但社会的活力也必然会下降。个人的财富增长基本就是:收入-支出+储蓄(再投资),收入的增长总体来看是平稳的,如果租金作为核心生活成本大幅上涨,必然直接冲击其他消费,再者能用于储蓄或再投资的资金就下降了,想靠努力工作翻身的机会的可能性就大大下降了,永远都只是别人的钱包。

  如果连生存都用尽全力了,那何谈希望这种奢侈品呢?

  更别说生娃这种延续人生希望的举动了,穷,就是最好的避孕药...

  如果说阶级固化还太务虚了一点,聚焦到城市管理上,高房租必然推动城市人力成本的上涨,倒逼产业结构空心化,能承载高收入的行业也就不外乎金融、互联网等附加值高的产业,香港产业空心化带来的后遗症还不足以引起警惕么,如果任由高房租发展,想必假以时日香港特产“劏房”也会在国内出现。

  香港的地产霸权叠加输入型通胀已经异化了整个城市,除了越来越富的包租公,还有越来越小的“劏房”,还剩下什么?很多东西,上去了,就下不来了,由俭入奢易,由奢入俭难,脑子永远都是由屁股决定的,屁股一旦挪上去了,脑子就会激烈的反对挪回来的...

  4

  结语

  40年多年的计划生育政策已经让人的观念发生了翻天覆地的变化。谁能想到,强调“多子多福”的中国竟然生育率会如此的低,即使全面二胎放开后,生育率并没有明显提升。

  当下,高房租一旦形成趋势,那将是更彻底的经济阉割。

  但是,以我们伟大的规划能力,保不准在高房租的市场环境下,政府主导的公租房、保障房等公共资源会大比例的向二孩、三孩家庭倾斜,独生、丁克的就老老实实的交高房租,优雅隐性的收起计划生育税。

  终究,在这,人只是一种资源,是可以被计划的,是可以按高中低端分门别类的。

  好的广告,总是能打动“人心”,与久弥新,此时此刻,又想起曾经刷屏的某系列广告「年纪越大,越没有人会原谅你的穷」...

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