被玩坏了的“租金贷”

　　长租公寓“涨价潮”的风波还未过去，“租房分期贷”的争议又席卷而来。

　　8月23日，杭州一家名为鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）的长租公寓公司宣布破产。鼎家引发大量租客和房东维权同时，“租金贷”运作模式也随即被诸多媒体曝光，被指称“空手套白狼”。

　　此前，8月22日晚，一篇名为《为什么中介哄抢租赁房源，因为贩毒都没它来钱快》的自媒体文章被广泛传播。该文斥责“长租公寓涉嫌利用法律盲区侵犯租客和房东的权益，以空手套白狼的形式套取大量贷款资金用于自身发展，把风险转移给房东和租客以及全社会”，并指出长租公寓长此以往有可能出现爆仓危险，一时间引致舆论哗然。

　　如今面对着混乱的“租金贷”问题，一些地方的监管部门已经出手。8月23日，北京市住建委表示，针对住房租赁企业违规使用“租房贷”，目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。

　　“租金贷”曾经是被多方叫好的金融产品，为何今天被却推到了备受质疑的尴尬境地？

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　　被隐瞒的“租金贷”

　　8月20日，鼎家发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营；并将引入上海寓团管理公司作为业务承接方，近日与相关业主和租户联系承接事宜。目前，鼎家在公告中预留的咨询电话处于无人接听状态，据媒体报道，在宣布破产以前，其办公室已经人去楼空。

　　伴随着鼎家的破产，其颇具争议的“租金贷”运作模式也浮出水面。

　　“鼎家破产事件”中的受害租客王丽向全天候科技透露，“当初自己在租房时，曾想要押一付三，但是鼎家坚持只能押一付一”，后来王丽才明白，自己实际上是在不知情的情况下被签约了网络贷款，并变相缴纳了相应的利息。

　　王丽称，在当时签署租房协议的时候，鼎家并未告诉自己这是“贷款协议”，只是要求自己通过银行卡绑定一个名为“51返呗（现更名为“爱上街”）＂的APP。“当时想的是只要把房租交了就行，交给谁真的没有仔细追究”，王丽说。

　　实际上，一旦租客的银行卡跟“51返呗”的APP绑定，租客一年的租金就可以由“51返呗”一次性地付给了鼎家，而租客只需要按月向“51返呗”支付租金和相应的贷款利息即可。

　　企查查的信息显示，“51返呗”是一家提供金融服务的一站式品质生活平台。用户注册时绑定支付宝账号后，无需抵押，只需芝麻信用分值就可以获得分期贷款额度，消费者除了可以在平台上使用分期服务，还能享受高额的返利。

　　鼎家破产牵扯出的用户“被贷款”的问题并非个例。早在去年9月，央视财经《经济信息联播》就曝光了一起租房人莫名“被贷款”的案例——一个租客通过中介租的房子由于被大熊公寓收购，在双方重签租房合同时，中介告诉租客要用一个名为“分付君”的App来支付房租。几个月后，租客才发现自己“被贷款”。

　　去年11月，《成都商报》、《北京青年报》也分别报道过租客租房时“被贷款”的遭遇。在一篇新华网的报道中，蛋壳、相寓也被曝出不告知用户已经办理了租金贷款。

　　从租金贷产品的逻辑看，其目的是为租客解决租房资金短缺的问题，长租公寓为何要向租客隐瞒贷款的实情？

　　长租公寓从业者李敏告诉全天候科技，租金贷产品分为两种类型：一种诸如京东白条、花呗这种产品，向租客提供的是小额消费金融贷款，贷款额度仅供租客支付几个月的房租，这种贷款通常是租客知情的情况下办理的。

　　还有一种是，放贷机构一次性将1年甚至2年的租金打给公寓运营方，由公寓运营方支配使用这笔资金，并承担相应的贷款利息（或者公寓运营方再将利息分摊到房租里最终由租客承担），租客按月向放贷机构支付房租。这种贷款，公寓运营方通常会隐瞒租客。

　　“这实际上是长租公寓利用租客个人的信誉，为自己获得企业扩张等发展资金，即便不需要租客承担利息，租客也会因担心个人信息被泄露等原因产生抗拒心理”，李敏说，万一公寓运营方卷款跑路，租客很可能面临无房可住、还要继续支付租金的风险。

　　一组公寓运营方的统计显示，当前租赁市场中，42.2%的租客担心个人隐私泄漏放弃选择租房分期产品，31%的租客因申请办理和后续操作麻烦而放弃租房分期贷。这份统计还指出，当前信用租房业务中发生消费者中间退租的情况后，如何判定责任方并承担违约金缺乏统一标准。

　　“长租公寓回报周期长、利润率低，需要大量资金，事实上很多中小品牌公寓都在使用这种支付方式来加快企业资金的回笼“，同策研究院首席分析师张宏伟告诉全天候科技，长租公寓运营商目前只有租赁权没有产权，没有抵押物很难在银行贷款，而VC又只青睐头部品牌，许多中小型长租公寓融资能力弱，要想获得资金只能走上“分期贷”这条路。

　　据李敏透露，上海某知名长租公寓给业务人员设定的指标是，75%以上的租客都要做租金分期，以此获得合作银行一次性发放1-2年的租金贷款。

　　但在旭辉领寓联合创始人兼顾问高杰看来，这种通过租金贷来丰裕现金流的做法，目前还绝大部分存在于分散性的长租公寓品牌，万科、龙湖、世联行为代表的房企系长租公寓很少涉及。

　　深圳万科执行合伙人、万科泊寓总经理袁军在接受媒体采访时就表示，“分期贷在泊寓里是负面清单，坚决不碰，也不会过多关注金融领域。”

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　　争抢“租金贷”蛋糕

　　从租金贷的资金提供方来说，这同样是一个诱惑巨大的市场。围绕长租公寓的各类金融产品和平台广泛存在、纷繁复杂。全天候科技梳理发现，目前房司令、惠人贷、趣租、会分期、58月付等众多平台都在与长租公寓进行相关租房贷款合作。

　　京东、阿里等互联网巨头，建设银行在内的大金融机构近年也都纷纷涉足租房金融领域。

　　据全天候科技了解，放贷机构一次性将租金支付给公寓运营方是业内普遍接受的操作模式。对于放贷机构而言，显而易见的好处在于可以批量做大放贷规模。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，租房金融的繁荣，尤其是巨头们纷纷入局的背后，是中国目前旺盛的租赁需求。

　　链家研究院发布的《租赁崛起》报告显示， 2015年、2016年，中国租赁市场规模大概在1.1万亿元，2020年或将达1.6万亿，2025年将达2.9万亿，2030年会超过4万亿。万亿规模的租房场景，自然而然成为分期贷款加速布局的方向。

　　而作为长租公寓领域的老大哥，链家旗下的长租公寓品牌自如在分期贷领域涉足更深。

　　在前期选择与京东白条合作，摸熟整套金融贷款流程后，目前自如主要依托于自家的金融平台——贝壳金控为租客提供租金贷服务。

　　企查查信息显示，贝壳金控成立于2017年3月，由北京博恒泰和广告有限公司100%持股，而北京博恒泰和广告有限公司背后的大股东正是链家董事长左晖。

　　贝壳金控目前已经覆盖了买卖、租赁、家装、安居等围绕住房展开的多种消费场景，提供从支付、贷款等各项消费金融服务。

　　目前，自如App提供在线支付、自如白条、自如客专享三种支付租金和服务费的方式。贝壳金控平台还提供租贝、装贝、住贝等各类金融产品服务。

　　“选用租贝，可以押一付一，但是每个月要付出一定比例的利息”，一位自如管家告诉全天候科技。

　　这样，自如从之前向放贷机构缴纳利息转变成自己可以向租客收缴贷款利息。

　　在近期的租金上涨和租房贷风波中，自如受到舆论的颇多指责。

　　自如在公开声明中强调，“自如提供*公开、透明的多种租金支付方式，租客可根据个人情况自主自由选择，相关操作都是合法合规行为，绝不存在强制、欺瞒行为。”

　　一位接近自如的业内人士对全天候科技表示，“自如通过白条这个通道，名义上把一年的贷款借给租客，但实际是直接打到了自如的账上，通道再把债权收益包装成ABS收益。”

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　　长租公寓“爆仓”正反面

　　“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”近日，我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的这句“金句”被广泛传播，在租房市场掀起了一波风浪。

　　鼎家的爆仓则被认为应验了胡景晖的“预言”，这背后的心理暗示是：一波长租公寓爆仓潮可能要来了。

　　李敏称，长租公寓容易出现爆仓的时点是每年年底和次年初，年关前后，很多人要退租回家，而新的租客数量减少，导致公寓方现金流紧张。

　　不过，目前来看，长租公寓是否会出现大规模爆仓仍有待观察。

　　长租公寓一旦倒闭或跑路，就会殃及租客和房东，引发一系列的连锁危机——房东收不到租金，因而会收回房子，租客不但可能被赶出租屋，继续支付剩余的房租。

　　此外，一位房产中介人士告诉全天候科技，在退租或转租方面，正常签订租房合同时，租客只需与房东、中介协商一致便可将房屋退租或转租，但租金贷模式下，合约期内的转租和退租则可能成为死结，一旦租期未满，退租或转租行为有可能变为贷款逾期，进而影响征信。

　　那么，租金贷模式下的租客和房东的利益一旦受损，谁来负责？

　　北京盈科律师事务所葛磊律师认为，“如果贷款方明知房产中介的欺诈行为，则租户有权撤销该贷款行为。如贷款方不知房产中介的欺诈行为，给租户带来损失的，租户可以要求公寓运营方承担赔偿责任。”

　　“一旦产生诸如破产倒闭这样的纠纷，要依据合同主体，合同主体是谁，房东和租客就向谁讨要相关赔偿。”但葛磊也表示，对于这种行为目前没有专门的法律条文去定义。

　　租金贷模式的长租公寓一旦爆仓，同样会将放贷机构置于风险之地。

　　不久前，上海长租公寓运营商“爱生活爱公寓”以及北京昊园恒业房地产经纪有限公司（以下简称：昊园恒业），均因资金链断裂引发租客维权。放贷平台“元宝E家”就牵连其中。

　　不过，李敏认为，对于放贷机构来说，只要房子不灭失，就可以继续租，就可以收到租金。

　　为防范二房东（长租公寓运营方）爆仓、卷款跑路甚至恶意骗贷，放贷机构也在尝试“科技管控”，防范风险。比如，在放款前，要求二房东出租屋安装智能门锁和电表，监控房子到底有没有人住，如果没有持续用电或使用门锁，那意味着可能是有问题的。

　　从风险防范考虑，无论互联网巨头，建行、浦发等金融机构还是有影响力的第三方贷款平台，都倾向于跟有头部公寓品牌合作。“现在愿意给中小二房东放款的机构变少了，他们拿钱的渠道很少了。”李敏认为，部分玩家爆仓也是长租公寓行业优胜劣汰、逐渐洗牌的表现，而对于租客来说，租金贷起初是一个颇具人性化的金融产品，现在已经有点被玩坏了。

　　（文中王丽、李敏为化名）

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