资产配置的难题,要靠一线城市的价值洼地解决?

2018-10-30 07:36· 微信公众号:刘旷  刘旷公众号 
   
通过对熙悦林语的分析,一二线城市的楼市的价值洼地轮廓已经比较清晰了。同时这也意味着,在房价趋于稳定的走势下,一二线城市的楼市仍然是存在一些价值洼地的。

  根据今年1月份发布的《财富管理产品十年白皮书》,2017年,中国私人资产配置的种类丰富度较十年前有很大的提升,比如信托、基金专户、券商资管、私募股权等都是从无到有。

  中国资本市场自由度和开放性的提高,以及经济快马加鞭发展带来的资本积累速度加快,是驱动资产配置多元化,甚至是全面化的两架主要马车。

  而多元化背后,很多人对于资产配置的焦点也逐渐转移到稳定性和保值性两个方面。

  其中原因不难理解,由于资产泡沫和财富缩水的客观可能性一直存在,如果过于追求资产增长,那么势必会面临更大的风险,对于很多寄希望于资产配置能带来更好生活的人来说,稳定和保值远比不稳定的增长要更让人放心。

  或者说,多元化后,鸡蛋是放在了不同的篮子里了,但这还不够,因为篮子会晃荡,所以会选篮子也成了一门技术活。反观现在的经济大坏境,总体来说还算比较稳定,虽然其间有一些波动。但资产配置却是一个停不下来的多选题,房价一变、股市一变、汇率一变……资产都将面临不同程度的波动性。

  即便波动性很小,资产配置背后也充满了焦虑和紧迫。这不仅和资产配置的需求,即稳定和保值有关,更难以忽略的一点是,资产配置本就是一场同时间和机遇的赛跑。对于股市、楼市这样的投资渠道,一举手一投足,机会可能就已经来回在身边绕了一圈了。

  所以说,从求增长到保稳定,大部队对资产配置的核心需求虽然有变,但是资产配置本身就是场充满紧张氛围的赛跑。这场赛跑下,“如何寻找优质资产”的核心命题也一直未变。

  资产是否优质,要看资产配置的渠道稳不稳,而作为资产配置里极其关键的一项,房地产其实这么些年来抢了很多风头,因大环境的有序转变,当下的楼市正拉开一段新的发展序幕。

  楼市百态:一二线趋于平稳,三四线或将下行

  从全球房地产市场来看,最新的全球指数显示,截至2018年6月,全球150个主要城市的房产平均价值增长了4.3%。这说明的一个问题是,长期来看,房地产市场的大势仍然是涨。

  过去十年,中国人对房子的印象大概非一个“涨”字莫属了,甚至很多城市因为房价火了一把。总的来说,普遍上涨是共性,但因各地域政策和市场的差别,有些像坐上了火箭,有些却像坐上了马车。

  不过,因为要走得更加健康,政策这个大风向正在改写过去房价发展的规律。去年,“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”这一房地产市场定位被确立,跟进这一政策的城市和省份不在少数,限价、限购等政策大举落地。

  现在,一二线和三四线城市的房价迎来了不同的发展轨迹。根据国家统计局发布的2018年8月全国70个大中城市房价数据来看,一二线城市的房价正趋于稳定的水平线。另外根据刚刚发布的《中国住房市场发展月度分析报告》,很多三四线城市比如三亚、保定、乐山等均出现环比下跌。

  未来趋势又如何?对于三四线城市来说,不少城市的下跌已经都在意料之中,因为人口基数少而导致的市场需求乏力,而前面又建了很多商品房空置下来,很多三四线城市在新的调控政策下开始被逐渐打回原形,房价下行是必然的。

  但一线城市是特殊的,前些年的疯涨也好,现在的轻微下跌,或是说低迷期也罢,其实都暗示了一线城市正在为新一轮的上涨而蓄力。其中的原因不难理解,一来城镇化的进程还在不断加快,人口的涌入势必会带来需求的上升,在城镇化进程结束前,这个趋势是不可逆的。而且,二胎政策带来的人口红利也会逐渐释放,这又将进一步夯实住房需求上升的发展趋势。

  二来,政策上的限价、限购,压制的只是房价的过度上涨,是为了挤掉危险的泡沫,但是正常的上涨空间还是会在未来逐渐释放出来。这意味着,这一轮的大力度政策调控之后,一线城市的楼市要走上更加良性的上涨轨道。

  三来,在流动性上,央行在10月15日开始降准1个百分点,这释放了一个非常明显的信号:流动性的增加,以及可用资金的增加,而因此受益的将是楼市、股市等热点投资渠道。

  基于以上,我们有理由去相信,政策调控的目的很简单,那就是先稳住一线城市的房价,挤掉一些泡沫,而从市场的角度出发,房价稳定之后,在正常的市场供需对接下,需求的提升,使得一线城市迎来稳步的房价上涨是可预见的。

  简言之,稳而有升就是一线城市未来十年二十年乃至更久的大趋势。这是投房地产的人最乐于看见的一个趋势,但是如何从一线城市寻找价值洼地却成为了用户心中的一道新难题。

  一线城市价值洼地标准:高性价比

  如何去发现一线城市的楼市价值洼地,是一种挑战,但任何时候都有标准。比如对于刚需者,地理、交通等都是必须考虑的,而对倾向投资房产的人来说,房价现在是不是低点这个就很关键了。什么样楼盘才算价值洼地,不妨以处于一线城市北京的熙悦林语为例,在价值洼地的标准上,其具有比较好的参考性。

  首先是地理位置。熙悦林语坐落在北京五环,在交通方面,其周边的线路都非常完善和通畅,无论是开车自驾,还是轨道交通,都十分便利。开车自驾可直上南五环、京台高速,往北5分钟上四环,15分钟到三环,30分钟可抵达北京各大商圈;轨道交通,1公里双地铁站,瀛海站换成S6号线,可实现与北京第一、第二国际机场的无缝衔接。

  在生活设施方面,熙悦林语周边近距离坐落着很多大型生活广场,比如世界之花假日广场,这满足了便利性的基本生活需求;而在生态环境方面,熙悦林语三面都是公园,且与北京南城最大的生态公园南海子仅一路之隔。

  好比纽约的城市中央公园一般,北京奥森公园、朝阳公园等大型生态公园周边的房价都比较高,周边楼盘也都是北京有名的豪宅区,均价都在10万左右。熙悦林语坐落在北京南城最大的生态公园南海子旁边,比起北京很多其他楼盘,熙悦林语的生态环境在质量和数量上都占据上风,其未来中央公园价值潜力巨大。

  所以从地理位置上看,价值洼地首先要有一个好的位置,因为地理位置是楼盘的一个基因,它决定了很多资源楼盘能否触及到,尤其对自住消费者而言,地理位置更是决定着生活质量的好坏。

  其次是升值潜力。据悉熙悦林语现在主推叠拼产品——雲墅,目前雲墅的总价千万出头,而从整个北京五环的新盘情况看,不仅盘少,别墅房更是非常稀少。从2017年开始,北京已经开始严控四环内新增建设用地,相关数据显示,未来2年北京五环别墅甚至将可能零供应。这一点,决定了像熙悦林语这样的别墅房在整个市场中的供给将会越来越少。

  值得注意的是,北京的限价政策在全国是最为严格的,熙悦林语还是一个限竞房项目,雲墅叠拼最低价低至4.7万/平米。而价格的确立则意味着熙悦林语在性价比上已经取得了先发优势,如果不是北京的严格限价政策,在千万出头这个价格基准下,可以说北京五环甚至全北京难以都找到这个价格的别墅产品。

  从这些情况来看,熙悦林语升值的潜力集中于稀有性和政策,而稀有性从长远来看是一个非常重要的增值动因。

  再者是项目品质。这一点关乎于居住体验。从入住前阶段来看,据悉熙悦林语还是一个可以自由选择精装交付的别墅产品,而精装交付这样的一站式居住服务不仅可以免去业主后期装修时的烦恼,还能避免小区出现装修扰民的现象。除了精装交付,熙悦林语的私享园林能够给到消费者更为高端舒适的居住体验。

  结合上面两点来看,熙悦林语的定位其实就是要满足高端人群的个性化居住需求,所以才有了一站式居住服务。而这样的服务将决定熙悦林语在两方面的独一无二。一是在社区品质方面,全套贴心服务让社区的居家感非常浓厚,二是在人文层次方面,定制化环境带来生活体验无形中提高了熙悦林语的人文魅力。

  最后是未来发展前景。熙悦林语地处北京南城,离不开雄安新区、新机场的发展辐射,而周边区域的快速发展将进一步从地理位置上带动熙悦林语价值的提高。而且,如今南城当之无愧已经成为北京未来的发展重心,无论是政策还是区域发展利好的渗透,都已经让熙悦林语具备了很多“中枢式”的光环。熙悦林语以及熙悦林语坐落的北京五环,未来可期。

  这么来看,熙悦林语的未来发展前景将受到政策和周边地区利好的影响,这意味着熙悦林语的现有优质资源将进一步升级,由此熙悦林语未来也有可以看得到的明显增值空间。

  综上,从熙悦林语这个例子可以看出,楼市的价值洼地本身需要具备很多特殊之处,比如特殊的政策、可预见的发展前景、项目本身的品质。由于处在在限价政策下,熙悦林语的性价比也被无形拉了上去,这一点很关键,对于有住房刚需的人来说,这甚至完全可以视作价值洼地最核心的标准。

  处于价值洼地的楼市,可解资产配置的燃眉之急

  通过对熙悦林语的分析,一二线城市的楼市的价值洼地轮廓已经比较清晰了。同时这也意味着,在房价趋于稳定的走势下,一二线城市的楼市仍然是存在一些价值洼地的。

  一方面,政策带来稳定房价后,市场要大显身手,所以长期趋势是“小火慢炖”,就是说一二线城市房价未来将基于现在的稳定房价,实现上探。

  另一方面,在限价政策下,单个楼盘要在市场pk中取胜,离不开自身的综合属性,比如地理位置、项目品质这些。如果自身性能达不到要求,无论是从需求上的价值看,还是从投资上的价值看,后期打折扣是肯定的。

  所以说,在现有政策的影响下,市场培育出了一些楼市的价值洼地。而对于忙于资产配置的人来说,这无疑是个非常难得的机会。

  一来,比起其他的渠道(证券市场等),楼市的价值洼地意味着更高的稳定性,保值是必然,未来增值也是必然;二来,对于将重心放在楼市的资产配置者来说,价值洼地不可多得,也是提升资产总价值的一次机会。

  所以,楼市纵然千盘千面,但是于稳定性和保值性而言,其中的价值洼地却可以称之为资产配置的一个最佳选择。一言以蔽之,资产配置还是仁者见仁智者见智,但于刚需于升值而言,在楼市低点入手,选择纳入价值洼地,绝不会错。

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