千亿诱惑与陷阱：房企2019生存法则

2019猪年春节过后，又到房企冲击销售额的季节。年售千亿依旧相当于“主流房企”的船票，既具诱惑，又是陷阱。

2018年一个显著的变化在于，中国销售规模超过千亿元的房企增加13家，达到30家。年初制定千亿目标的房企多达46家。

正如碧桂园掌舵者杨国强所笃信的，“高周转就是化解企业运营风险的关键”。无一例外，新晋千亿房企都在复制领跑者的经验。它们凭借着全国化布局、高周转规模实现弯道超车，却在2019年不得不继续正视调控风险，因为加速拿地意味着着资金压力巨大，负债率高企不下。

试图登上这艘船的房企，还包括此前股价暴跌八成的佳源国际（02768.HK），千亿一度被实控人沈玉兴视为“最根本、最迫切的任务”，但佳源集团最终仅录得875.5亿元的销售额，沈自我反思称“对大势的判断有所偏颇”。

与不得志者相比，强者恒强的格局仍在延续。

碧桂园（02007.HK）、万科（ 000002.SZ ）、恒大（03333.HK）三家龙头房企销售额分别达到7286亿元、6069亿元、5511亿元。

克而瑞地产研究统计，2018年TOP20 房企市占率 37.5%，同比上升 5%；TOP100 房企集中度升幅*，市占率达到 66.7%，同比提升11.3%。

但从刚刚过去的1月份销售业绩来看，2019年形势不容乐观。

中原地产研究中心数据显示：截至2月12日，26家房企公布的1月份销售额合计3340亿元，同比2018年同期下滑13.6%。

传统地产业务体量正在见顶，再想实现高速增长几无可能，所幸这些龙头房企储备了足够的土地弹药，同时正在跨出地产边界，瞄准汽车、农业、养老教育等行业，借此突破万亿规模。

未来一年，那些还在觊觎千亿销售额的中小房企还有机会吗？

龙头房企开辟第二赛道

2019年的*个月，即便是龙头房企，都在感受着市场热情的快速冷却。

其中，恒大合同销售金额431.7亿元，同比下降32%，万科合同销售金额488.8亿元，同比下降28%；克尔瑞统计的碧桂园合约销售额为460亿元，同比下跌34%。

“2019年龙头房企放缓很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。”中原地产首席分析师张大伟分析，从2019年后续趋势看，一二线城市继续在调控影响下表现低迷，三四线城市出现退烧现象，除非出现大规模政策变化，否则2019年大部分房企将面临销售额同比停滞甚至下调的可能性。

“恒大要走自己的路，不怕排名和议论，只要利润目标完成，未来跌出前三甚至前十都无所谓。”恒大主席许家印此前的表态，一定程度上代表着龙头房企的心态。

2018年初，碧桂园、恒大、万科集体告别野蛮生长阶段，在地产板块之外，开辟第二条产业赛道。

例如，碧桂园计划5年内在机器人领域投资至少800亿元；恒大计划在未来十年，投资1000亿元，布局航空航天、人工智能、机器人等重点领域。单就造车，许家印就已砸下超过40亿美元，包括投资贾跃亭的FF以及新疆广汇等公司。

龙头房企大手笔转型，建立在地产主业足够深的护城河基础之上。

碧桂园拥有中国房企*的土地储备。集团总裁莫斌介绍，截止2018年上半年，不包括马来西亚森林城市等海外项目，碧桂园于中国内地的土储高达3.64亿平方米，其中未售土储对应货值约2.81万亿元，另有基本锁定、尚未签约的潜在土储货值约1.86万亿元。

进入2018年下半年，行业形势急转直下，叠加自身安全事故频发，碧桂园销售及拿地步伐明显放缓。2018年12月，碧桂园单月权益销售额仅121亿元，全年同比32.49%的增速不及2017年同期一半，创下三年来新低。

申万宏源研报介绍，碧桂园自2018年7月后大幅收缩土地开支，8月到10月权益购地金额分别是78亿元、17亿元和11亿元，远低于1月至7月257亿元的月平均值。

或许，我们从万科董事长郁亮的内部谈话中，可以找到龙头房企主动刹车的原因。

“2012年判断行业进入白银时代，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折（点）。而今天，转折点实实在在到来了。”2018年9月，郁亮在万科南方区域例会上罕见表示，对万科“战略进行检讨”，“收敛”和“聚焦”主业，把“活下去”作为基本要求。

尽管万科对包括商业地产、长租公寓等多元化业务抱有期待，但郁亮表示，未来支撑所有新业务的现金流主要源于房地产主业，6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，“如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停。”

单纯从衡量公司财务风险的净负债率来看，三家龙头房企分化严重。

2018年中期业绩显示，碧桂园净负债率为59%；万科更低，仅32.7%；唯独恒大净负债率127.3%，超出行业警戒线。恒大总裁夏海钧表示，从“三高一低”向“三低一高”转变，核心就是降负债，到2020年要降低到70%，“我们认为这是行业合理的水平。”

没有规模不受银行待见

“4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流回正，8个月再投资”，凭借对地产大势的准确判断，碧桂园成为三四线*，其高周转模式被业界奉为弯道超车、跨越千亿的法宝。

这一点，吴建斌并不陌生。

作为前碧桂园的首席财务官，也是《我在碧桂园的1000天》的作者，他在离开碧桂园后，2017年4月加盟阳光城（000671.SZ）。

吴建斌带着前东家的经验，帮助这家闵系房企实现了千亿销售额野心。

全国化扩张、多买快周转地块、加快收并购，施行跟投“双赢”机制，2016年起，此前销售额不足500亿的阳光城加速拿地，开启高周转模式。2017年其斥资774亿元新增120个土地项目，当年最后两月狂揽48宗地。

“有规模才有地位，”吴建斌撰文称，规模落伍的企业，几乎没有行业话事权，没有市场地位，“融资时，银行不仅不会给更好的融资条件，政府也不会把你当一回事。”

新城控股副总裁欧阳捷提供的数据显示，2017年50强房企的开发贷款占比45.9%，同比增加10.6%。

他判断，未来三年，50强房企将瓜分82%的银行开发贷款，“金融机构的贷款额度有限，*之外的房企已经不在银行贷款名单，50强房企就是银行放贷新门槛，当然也会成为大多数金融机构放款的融资新门槛。”

克尔瑞数据显示，13家新晋千亿房企名单中，阳光城（1628亿元）位列其中。新城控股则更是实现2210亿元的销售额，同比猛增74%，2019年定下3500亿签约销售额的目标。

地产行业，规模为王的规则从未改变过，但激进扩张就意味着高负债、高杠杆，企业流动性风险居高不下。

对此，吴建斌曾坦言，高负债率的商业模式是一场豪赌，赌注是钱，赌的是未来会更好，“负债率是否高，衡量的一个重要指标则是，企业的资金周转是否快。”

他还引用前老板杨国强的话予以佐证——“高周转是化解企业运营风险的关键”。

据《棱镜》统计，这13家新晋千亿房企中，净资产负债率超过70%行业警戒线的房企不在少数。2018年半年报显示，金科、富力、正荣、融信分别达到159%、187%、171%、140%，阳光城、泰禾更是达到惊人的230%、372%。

千亿房企开始降杠杆

而刚刚赴港上市、业内称为“小碧桂园”的温州房企中梁控股，其最新的招股书显示，2015年至2018年上半年，公司净负债比率分别为1335%、1790%、339%、44.6%，对应的年销售额从2015年的168亿元，狂飙至2018年10月底的1002亿元。

这样的地产奇迹很难再次复制了，政策、土地、融资，都很难再成为一家后进者快速扩张的工具。易居中国CEO丁祖昱预计，千亿房企的数量在2018年达到30家后，未来规模的扩容将会放缓，短期内将维持在30-35家左右。

快速实现千亿目标后，千亿房企开始降杠杆，减少流动性风险。

以阳光城为例，原本其2018年买地预算800亿元，但从3月开始买地速度陡降，并且要求项目净利润率不低于15%。

近期吴建斌接受媒体采访时表示，受大环境影响，阳光城财务状况改善确实不如预期，2018前三季度，净借贷资本比（银行借款+债券、可转债-现金及现金等价物）/权益资本）208%，较2017年底的252%有所降低，融资成本却提高至7.9%。

与此同时，人事动荡大面积出现，包括华夏幸福、旭辉、泰禾、阳光城等诸多房企，2018年高管变动与裁员的消息不断。

对此，中信建投研究提出，进入2018年，市场景气日下，行业资金链承压，房企悄然开启裁员和瘦身的人事调整，“随着融资以及投资拓展的压力，比如投资部、财务部等，都在精简人员、控制投资。”

对于更多赶超者来说，千亿依然是个巨大的诱惑，其中包括河南建业。

建业董事长胡葆森2018年年初表示，希望建业2022年资产规模、销售规模、市值均突破千亿大关。

建业地产（00832.HK）2018年销售额增加76.5%，达到536亿元，对比老乡许家印5511亿元的销售额，固守河南市场、不跨省扩张的胡葆森，渐渐失去了省会郑州市场领头羊的角色，开始下沉到三四线地市收割市场。

2018年开始，支撑三四线楼市房价主要力量的棚改货币化政策发生逆转。河南省住建厅数据显示，河南棚改计划开工量，将从2018年的50万套下调至2019年的15万套。

建业这样的中小房企还有机会吗？