千亿诱惑与陷阱:房企2019生存法则

2019-02-13 08:13 · 微信公众号:棱镜  郭亦非   
   
“4个月卖楼,5个月回款,6个月现金流回正,8个月再投资”,凭借对地产大势的准确判断,碧桂园成为三四线之王,其高周转模式被业界奉为弯道超车、跨越千亿的法宝。

2019猪年春节过后,又到房企冲击销售额的季节。年售千亿依旧相当于“主流房企”的船票,既具诱惑,又是陷阱。

2018年一个显著的变化在于,中国销售规模超过千亿元的房企增加13家,达到30家。年初制定千亿目标的房企多达46家。

正如碧桂园掌舵者杨国强所笃信的,“高周转就是化解企业运营风险的关键”。无一例外,新晋千亿房企都在复制领跑者的经验。它们凭借着全国化布局、高周转规模实现弯道超车,却在2019年不得不继续正视调控风险,因为加速拿地意味着着资金压力巨大,负债率高企不下。

试图登上这艘船的房企,还包括此前股价暴跌八成的佳源国际(02768.HK),千亿一度被实控人沈玉兴视为“最根本、最迫切的任务”,但佳源集团最终仅录得875.5亿元的销售额,沈自我反思称“对大势的判断有所偏颇”。

与不得志者相比,强者恒强的格局仍在延续。

碧桂园(02007.HK)、万科( 000002.SZ )、恒大(03333.HK)三家龙头房企销售额分别达到7286亿元、6069亿元、5511亿元。

克而瑞地产研究统计,2018年TOP20 房企市占率 37.5%,同比上升 5%;TOP100 房企集中度升幅最大,市占率达到 66.7%,同比提升11.3%。

但从刚刚过去的1月份销售业绩来看,2019年形势不容乐观。

中原地产研究中心数据显示:截至2月12日,26家房企公布的1月份销售额合计3340亿元,同比2018年同期下滑13.6%。

传统地产业务体量正在见顶,再想实现高速增长几无可能,所幸这些龙头房企储备了足够的土地弹药,同时正在跨出地产边界,瞄准汽车、农业、养老教育等行业,借此突破万亿规模。

未来一年,那些还在觊觎千亿销售额的中小房企还有机会吗?

龙头房企开辟第二赛道

2019年的第一个月,即便是龙头房企,都在感受着市场热情的快速冷却。

其中,恒大合同销售金额431.7亿元,同比下降32%,万科合同销售金额488.8亿元,同比下降28%;克尔瑞统计的碧桂园合约销售额为460亿元,同比下跌34%。

“2019年龙头房企放缓很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。”中原地产首席分析师张大伟分析,从2019年后续趋势看,一二线城市继续在调控影响下表现低迷,三四线城市出现退烧现象,除非出现大规模政策变化,否则2019年大部分房企将面临销售额同比停滞甚至下调的可能性。

“恒大要走自己的路,不怕排名和议论,只要利润目标完成,未来跌出前三甚至前十都无所谓。”恒大主席许家印此前的表态,一定程度上代表着龙头房企的心态。

2018年初,碧桂园、恒大、万科集体告别野蛮生长阶段,在地产板块之外,开辟第二条产业赛道。

例如,碧桂园计划5年内在机器人领域投资至少800亿元;恒大计划在未来十年,投资1000亿元,布局航空航天、人工智能、机器人等重点领域。单就造车,许家印就已砸下超过40亿美元,包括投资贾跃亭的FF以及新疆广汇等公司。

龙头房企大手笔转型,建立在地产主业足够深的护城河基础之上。

碧桂园拥有中国房企第一的土地储备。集团总裁莫斌介绍,截止2018年上半年,不包括马来西亚森林城市等海外项目,碧桂园于中国内地的土储高达3.64亿平方米,其中未售土储对应货值约2.81万亿元,另有基本锁定、尚未签约的潜在土储货值约1.86万亿元。

进入2018年下半年,行业形势急转直下,叠加自身安全事故频发,碧桂园销售及拿地步伐明显放缓。2018年12月,碧桂园单月权益销售额仅121亿元,全年同比32.49%的增速不及2017年同期一半,创下三年来新低。

申万宏源研报介绍,碧桂园自2018年7月后大幅收缩土地开支,8月到10月权益购地金额分别是78亿元、17亿元和11亿元,远低于1月至7月257亿元的月平均值。

或许,我们从万科董事长郁亮的内部谈话中,可以找到龙头房企主动刹车的原因。

“2012年判断行业进入白银时代,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折(点)。而今天,转折点实实在在到来了。”2018年9月,郁亮在万科南方区域例会上罕见表示,对万科“战略进行检讨”,“收敛”和“聚焦”主业,把“活下去”作为基本要求。

尽管万科对包括商业地产、长租公寓等多元化业务抱有期待,但郁亮表示,未来支撑所有新业务的现金流主要源于房地产主业,6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,“如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停。”

单纯从衡量公司财务风险的净负债率来看,三家龙头房企分化严重。

2018年中期业绩显示,碧桂园净负债率为59%;万科更低,仅32.7%;唯独恒大净负债率127.3%,超出行业警戒线。恒大总裁夏海钧表示,从“三高一低”向“三低一高”转变,核心就是降负债,到2020年要降低到70%,“我们认为这是行业合理的水平。”

没有规模不受银行待见

“4个月卖楼,5个月回款,6个月现金流回正,8个月再投资”,凭借对地产大势的准确判断,碧桂园成为三四线之王,其高周转模式被业界奉为弯道超车、跨越千亿的法宝。

这一点,吴建斌并不陌生。

作为前碧桂园的首席财务官,也是《我在碧桂园的1000天》的作者,他在离开碧桂园后,2017年4月加盟阳光城(000671.SZ)。

吴建斌带着前东家的经验,帮助这家闵系房企实现了千亿销售额野心。

全国化扩张、多买快周转地块、加快收并购,施行跟投“双赢”机制,2016年起,此前销售额不足500亿的阳光城加速拿地,开启高周转模式。2017年其斥资774亿元新增120个土地项目,当年最后两月狂揽48宗地。

“有规模才有地位,”吴建斌撰文称,规模落伍的企业,几乎没有行业话事权,没有市场地位,“融资时,银行不仅不会给更好的融资条件,政府也不会把你当一回事。”

新城控股副总裁欧阳捷提供的数据显示,2017年50强房企的开发贷款占比45.9%,同比增加10.6%。

他判断,未来三年,50强房企将瓜分82%的银行开发贷款,“金融机构的贷款额度有限,百强之外的房企已经不在银行贷款名单,50强房企就是银行放贷新门槛,当然也会成为大多数金融机构放款的融资新门槛。”

克尔瑞数据显示,13家新晋千亿房企名单中,阳光城(1628亿元)位列其中。新城控股则更是实现2210亿元的销售额,同比猛增74%,2019年定下3500亿签约销售额的目标。

地产行业,规模为王的规则从未改变过,但激进扩张就意味着高负债、高杠杆,企业流动性风险居高不下。

对此,吴建斌曾坦言,高负债率的商业模式是一场豪赌,赌注是钱,赌的是未来会更好,“负债率是否高,衡量的一个重要指标则是,企业的资金周转是否快。”

他还引用前老板杨国强的话予以佐证——“高周转是化解企业运营风险的关键”。

据《棱镜》统计,这13家新晋千亿房企中,净资产负债率超过70%行业警戒线的房企不在少数。2018年半年报显示,金科、富力、正荣、融信分别达到159%、187%、171%、140%,阳光城、泰禾更是达到惊人的230%、372%。

千亿房企开始降杠杆

而刚刚赴港上市、业内称为“小碧桂园”的温州房企中梁控股,其最新的招股书显示,2015年至2018年上半年,公司净负债比率分别为1335%、1790%、339%、44.6%,对应的年销售额从2015年的168亿元,狂飙至2018年10月底的1002亿元。

这样的地产奇迹很难再次复制了,政策、土地、融资,都很难再成为一家后进者快速扩张的工具。易居中国CEO丁祖昱预计,千亿房企的数量在2018年达到30家后,未来规模的扩容将会放缓,短期内将维持在30-35家左右。

快速实现千亿目标后,千亿房企开始降杠杆,减少流动性风险。

以阳光城为例,原本其2018年买地预算800亿元,但从3月开始买地速度陡降,并且要求项目净利润率不低于15%。

近期吴建斌接受媒体采访时表示,受大环境影响,阳光城财务状况改善确实不如预期,2018前三季度,净借贷资本比(银行借款+债券、可转债-现金及现金等价物)/权益资本)208%,较2017年底的252%有所降低,融资成本却提高至7.9%。

与此同时,人事动荡大面积出现,包括华夏幸福、旭辉、泰禾、阳光城等诸多房企,2018年高管变动与裁员的消息不断。

对此,中信建投研究提出,进入2018年,市场景气日下,行业资金链承压,房企悄然开启裁员和瘦身的人事调整,“随着融资以及投资拓展的压力,比如投资部、财务部等,都在精简人员、控制投资。”

对于更多赶超者来说,千亿依然是个巨大的诱惑,其中包括河南建业。

建业董事长胡葆森2018年年初表示,希望建业2022年资产规模、销售规模、市值均突破千亿大关。

建业地产(00832.HK)2018年销售额增加76.5%,达到536亿元,对比老乡许家印5511亿元的销售额,固守河南市场、不跨省扩张的胡葆森,渐渐失去了省会郑州市场领头羊的角色,开始下沉到三四线地市收割市场。

2018年开始,支撑三四线楼市房价主要力量的棚改货币化政策发生逆转。河南省住建厅数据显示,河南棚改计划开工量,将从2018年的50万套下调至2019年的15万套。

建业这样的中小房企还有机会吗?


【本文为合作媒体授权投资界转载,文章版权归原作者及原出处所有。文章系作者个人观点,不代表投资界立场,转载请联系原作者及原出处获得授权。有任何疑问都请联系(editor@zero2ipo.com.cn)】