万科为什么不救泰禾

在复杂的债务债权纠纷与重组之中，万科10万元成立的资管公司能够起到多大作用，不得而知。

2021-05-25 08:46 · 燃财经　侯燕婷　　

还有一个月就是交楼时间，北京院子二期还在烂尾状态，这是当初泰禾业主购买房产时，始料未及的。作为北京具有代表性的豪宅项目之一，北京院子二期自2019年国庆停工以来，至今没有获得好的解决方案。

“我们业主已经在北京公馆守了40多天，泰禾不给我们一个复工方案，我们是不会走的。”北京院子二期业主胡平告诉燃财经，业主每天都会去位于北京朝阳区的泰禾集团总部泰禾北京公馆“驻守”。日前，燃财经实地探访了北京公馆，北京院子二期的业主“占领”了二楼，在这里搭帐篷、铺床，24小时轮流值守。

胡平形容这是一场无声的抗议，一场持久战。“我们现在看不到希望，泰禾口上说的复工，时间一拖再拖，一开始说4月30日，接着说5月中旬，现在又说6月20日，泰禾说的话我们是不会再相信的。”

燃财经曾在2020年12月的一文中报道了北京院子二期烂尾的来龙去脉，项目涉及无证销售、违规挪用监管账户资金等行为，许多业主全款买房，却拿不到网签合同，而因为泰禾与工程商中铁建工、债权人华融的债务纠纷，项目持续停工，其原定交楼时间为2021年6月。

日前，燃财经来到北京市朝阳区孙河乡的北京院子二期工地现场，发现有三两工人正在用绿色环保网将工地的土堆盖起来，“中铁建工撤场了，5月18日还跟泰禾对簿公堂，这会不可能复工了。”

近半年以来，泰禾官方释放了很多利好消息，比如华发泰禾太仓院子2020年12月28日南区高层交付、上海院子二期2020年12月31日洋房交付、杭州大城小院3月31日首批公寓交付、南京院子5月5日部分住宅实现交付，此外，泰禾也宣称南京金尊府、北京金府大院、昌平拾景园、福州湾项目D区、南昌院子、厦门红树湾院子等一众项目都已经复工。

不过，泰禾全国20多个烂尾楼项目的业主并不买账，一位泰禾南昌院子的业主表示，“4月27日是有270位工人在‘施工’，但宣传稿发完，后面工地都只有不到百人，都是‘假复工’、‘云复工’，90多栋楼今年怎么交付？”

接近泰禾的业内人士何生对燃财经表示，泰禾真正实现有效复工的项目只有北京金府大院，“这个项目还有10多个亿的货值没卖，现在已经在卖了，不过据项目销售透露，根本卖不出去。”

一直以打造“中式院落”高端物业著称的泰禾，曾推出称霸三年“亚洲十大豪宅”榜首、被业界誉为“国宅”的泰禾中国院子，北京丽春湖院子、南昌院子、厦门院子也曾是区域的“*”，其充满人文底蕴的中式古典建筑，吸引着世界华人竞相追捧。

然而，2020年以来，泰禾从神坛跌落，资金链断裂，数百亿债务逾期，全国数万业主集体维权，“院子”理想埋在土中。

截至4月30日，泰禾已到期未归还借款金额为431.55亿元，而截至一季度末，短期借款46.3亿元，长期借款620.4亿元，而现金及现金等价物余额为11.67亿元，手持货币资金仅为2870万元。

根据其4月30日公布的财报数据，2020年，泰禾营业收入约36.14亿元，同比减少84.7%；归属上市公司股东净利润亏损49.99亿元，同比大跌1171.83%；资产负债率高达91.03%，公司大股东泰禾投资所持有的47.99%的股份被全数冻结。

从2020年7月30日签署框架协议开始，业主、债权人都在期望万科都够入主泰禾，力挽狂澜，让泰禾起死回生，“我楼下的邻居就是听说万科要接盘，觉得有希望，还在去年买了（北京院子二期），我不知道他怎么想的。”2020年泰禾房地产业务营收23.93亿元，这意味着还是有不少人在这种情况下买了泰禾的房子，胡平感到不可思议。

万科到底救不救泰禾？在万科2020年业绩发布会上，万科总裁祝九胜回应道，“好事就比较难办，近半年时间里，进展还是不顺利。帮人忙也不会给自己添乱，一开始万科入股泰禾就有很严格的入股条件，只有达成全面的债务重组方案，万科才会考虑真实入股，从目前进度看还有非常大的难度。”

何生则非常肯定地告诉燃财经，“万科入股泰禾没戏了，因为泰禾不愿意把优质项目给万科做，这事泡汤了……”

泰禾集团一位高管则回应燃财经称，“万科和泰禾做的操盘公司，现在进入到一个新的阶段，我们只做不说，对于泰禾自身的事情，我们正在尽力落实好、做好……”

奄奄一息

4月9日，泰禾邀请北京院子二期的业主到北京公馆“开大会”，表示要和业主建立“面对面沟通机制”，建立彼此的信任关系，不排除每周五都面谈一次。

胡平当天也在现场，“副总经理王景岗参与了会谈，我们一百多位业主到现场，谈了十个多小时，到凌晨两三点，写了一个‘同意项目接受托管’的书面承诺书，泰禾签了字、盖了章。”

业主们大多认为，总承包商中铁建工走了，泰禾是不会再复工的，因此希望寻找国企托管项目，利用购房尾款将房子盖起来。胡平表示，“这位王总当时同意了，我们都挺高兴，谁知到了第二天早上，协议就被撕毁了，实际上就是公司实控人黄其森不同意。”

当天，业主就报警，反映“协议被撕毁”这种违法行为，并开始留守在开会现场。期间，业主也多次走访相关监管部门，希望得到一个解决方案。

5月6日，在北京公馆二楼电梯旁的墙上，张贴着一张公告，公告的内容是渤海信托表明拥有北京公馆的抵押权，泰禾不应再占用抵押财产，限定泰禾5日内搬离此栋公寓，不过，截至燃财经发稿，早已经超出限定日期，泰禾仍在此办公，若无其事。胡平对燃财经表示，“这个公告就是我们业主传上网的，我猜泰禾其实是想吓走我们，不想我们再呆在这里。”

不仅仅是北京，在山西的泰禾业主，日子同样不好过。太原金尊府是一个五千户大盘，如今也仍停工烂尾，许多业主也“住进了售楼部”。其中一位业主刘明对燃财经表示，每天都有20多个业主在售楼部，“我已经断贷4个月了，我们总共有3000多户是贷款买房的，大概有三分之一都在‘断贷抗议’。”

据了解，太原金尊府有26栋楼，1-17号楼已经封顶，二期有三四栋楼建了三四层，其余都还是基坑，而项目预售资金监管账户仅余20万元，剩余购房尾款约为十多亿元，“有业主计算，项目建好、毛坯交房也需要三十多亿元，所以太原金尊府现在很难。”刘明说，2020年12月，泰禾“表演复工”，“结果这群工人干了十几天，也跑去维权了。”

在虚虚实实的“复工”现状中、泰山压顶般的债务下，泰禾面临的各种诉讼纠纷络绎不绝。4月30日，因未能按约还款，泰禾被判偿须于十日内归还四川信托本息及违约金42.55亿元。2月4日，泰禾被判偿须于十日内归还浙商金汇信托本息及罚息共计6.11亿元，4月21日被执行标的7亿元。

此外，2020年以来，西藏信托、中建投信托、华融资产、中原信托、长安国际信托纷纷因金融借款合同纠纷起诉泰禾。天眼查信息显示，泰禾集团被上诉涉及金额达57.13亿元，7次成为失信被执行人，执行标的总金额达32亿元，其中未履行总金额达25.87亿元。

泰禾内部也不太平，2019年上半年就有6位高管辞职，2021年3月份以来，公司又有多位高管离职，包括一位财务总监、两位总裁助理及品牌总监等。

一位上海区域的泰禾前员工亮哥向燃财经表示，公司内部从2019年开始变得极其混乱，员工离职率非常高，原有的“关爱通”（泰禾内部发放购物券等福利的APP）也停止了，2020年中旬则开始大规模欠薪。

一位北京区域的泰禾前员工也透露，整个公司干实事的人很少，愿意做事的也基本走光了，“劣币驱逐良币，二把手张晋元就是看不下去这种混乱现象才走的（2019年4月离职）。每天都在给员工洗脑，还要考试，分A、B、C卷，内容考什么‘泰禾的产品是*的’、‘公司是最厉害的’等等……“

优质资产所剩无几

一直以来，泰禾坚持打造高端产品，尤其是“院子系”高端别墅。根据克尔瑞统计，2017年，泰禾实现销售规模1007亿元，同比增长152%，步入“千亿房企”阵营，在全国房地产企业中排名前20。2018年，泰禾实现1303.4亿元销售规模，是其卖房卖得最多的一年。

被称为“地王收割机”的泰禾，在全国激进扩张、疯狂拿地，而高端“院子”去化慢，致其利润下跌、资金链承压。2019年，泰禾净利润从10亿元规模陡然下跌至4.66亿元，同比暴跌81%，而其流动负债高达1464.3亿元，终至暴雷。

根据2020年财报，泰禾连续两年没有新的土地项目增加，也没有新的区域扩张。截至2020年末，泰禾累计土地储备总占地面积1290.78万平方米，总建筑面积为3239.91万平方米，剩余可开发建筑面积为923.87万平方米。

根据燃财经统计，泰禾全国主要开发项目中，在建及部分完工的项目有52个，其中47个项目2020年竣工面积为0。

值得一提的是，3月30日，泰禾就上海新江湾项目、深圳坪山项目及上海顾村项目终止与信达的合作，因无法继续参与开发、销售及运营管理，此举共计提5.67亿元的损失。

日前，燃财经去到北京丰台区泰禾金府大院售楼部，现场有三四个销售在接待来访，项目剩余2套大平层和多套叠墅未出售。销售表示，项目年底就能交楼，现在预售证过期了，正在办理现售证，“现在均价是8.3万元/平方米，9月我们就开始卖现房，现房不受政府限价政策影响，到时候应该要涨价不少。”

燃财经查阅泰禾项目销售朋友圈发现，泰禾北京区域正在宣传中国院子、西府大院、金府大院、丽春湖院子、北京公馆、泰禾广场六个项目，宣传语为“时代核心资产，大美实景现房”。

今年以来，泰禾就对媒体表示，集团在北京、福州、厦门、上海、南京、杭州和广深区域等，有中国院子、福州湾、福州金府大院、厦门红树湾院子等20余个项目有望在五六月份满足销售条件。

不过，仔细分析泰禾仍在开发的项目，燃财经发现，其优质项目所剩无几。

据燃财经不完全统计，除却被世茂收购的广州、佛山、杭州、苏州、南昌等区域7大项目，泰禾目前有一批项目属于去化率达八九成但未完工的，主要有北京院子二期、太原金尊府、南昌院子、郑州中州院子、苏州金尊府、肇庆院子等，这些项目没法再“变现”。

那么，剩余待开发、有剩余货值且地段、品质较好的项目，大概有上海大城小院、上海奉贤海湾院子、姑苏院子、深圳院子、武汉知音湖院子、上街院子、鼓山院子、汀溪院子、闽南院子、蓝山院子、中山金尊府，以及位于福建区域、珠海、东莞、惠州的一些商业综合体项目。

何生指出，泰禾手上还是有不少优质资产，如中国院子，还有40套房子，一套价值一个亿，“黄其森捂在手里十几年了，就不卖。”不过，这一消息是否属实，无从证实。

万科救不救泰禾？

3月以来，万科和泰禾成立资管公司的消息时有传出。据经济观察网4月6日报道，万科调度了一支由何沁石、单兴海、伍迅、丁盛等人组成的团队，将会和泰禾在上海成立一家平台管理公司，负责项目对接、协调等相关事宜；并在华东和华南两个区域成立相应的项目操盘公司。

据悉，3月17日，珠海横琴昌盛祥泰管理咨询有限公司在珠海横琴新区成立，公司注册资金10万元，将成为未来万科介入泰禾的项目操盘公司之一。

21世纪经济报道此前报道称，去年以来，万科就已着手对泰禾旗下的项目进行梳理，万科参与盘点的项目主要位于长三角和大湾区，因此不排除这些项目被放入资管公司的可能。

祝九胜在3月31日的万科业绩会上表示，“正在酝酿一个操盘公司，不是接盘公司。操盘公司就是受各方的委托，具体来干活的，具体来启动项目、建造、销售，而不承担项目本身的债权债务关系。”

“泰禾的问题整体解决还需要很长时间，但不排除有少数项目是有可能先行解套的。对于少数资源条件比较好，债权债务相关协议能达成，各方都支持的这种项目，就能先行启动，尝试通过盘活项目自身资源、恢复开工和销售这种方式来解决一部分问题。”

对此，IPG中国区首席经济学家柏文喜对燃财经表示，泰禾的一些项目，无论是地段还是本身质量，都是不错的，但因为每个项目之间相互担保、相互增信的，债权、债务相互关联，关系剪不断理还乱，想从单个项目角度介入盘活，难度还是相当之大的。

在项目层面，泰禾提出实行“封闭管理”的方法，使得部分项目先行实现债务重组，即项目层面的融资、销售等资金流动，完全用于项目本身的自运转，而不必受公司整体经营状况的影响。

柏文喜指出，“问题在于，这种大公司的债务问题涉及银行、信托、基金，还有上下游供应链公司，既有股权性质的，也有债权、借贷等。债权人比较分散，又都想拿到最高偿付条件，实在众口难调。”

“这种方式无法避免其他金融机构和案外其他债权人，在主张自身权益的过程中，对这些‘封闭管理’的项目采取司法干预乃至冻结措施，从而让这种逐个盘活项目债务与项目资产的方式存在极大的法律风险。”柏文喜称，所谓的“封闭管理”只是泰禾对项目直接债权人的一种理想化的设定，并不能阻止案外人申请冻结该项目。

柏文喜认为，泰禾此前是想通过与万科合作，就债务问题达成整体和解，这个想法“泡汤”后才选择“封闭管理”的做法。黄其森目前采用的可能是用和万科合作的前景作为诱饵，吊住债权人，然后逐一谈判、各个击破，最终实现整体债务和解。

亮哥也认为，“资管公司只不过是应付资本市场的一种说法，做做样子罢了。”

万科不是慈善家

“万科介入泰禾全盘重整这个总体目标，实际上还是有可能的。”柏文喜对燃财经表示，目前来看，救泰禾最理想的解决方案是通过逐个项目债务重组，去化解一部分债务，来逐步推动整个泰禾集团的债务重整，从而推动泰禾一整盘子问题的解决，继而整体上，达成和万科的两个合作条件，由万科来托管和注入新的资源，引入新的资金，对泰禾进行整体盘活。

然而，泰禾目前的债务过于沉重，如上述分析，项目、区域之间的债务交错复杂，牵一发而动全身，使得债务重整的方式非常困难，泰禾目前的状态是极其难以盘活的。

“万科不会做亏本的买卖，但泰禾的优质项目也不想给万科，目前为止资管公司并没有接盘哪个项目。”何生对燃财经表示，有智囊机构为泰禾出谋划策，重点是不能出售手上的资产，包括没有卖完的房子，因为资产卖得越多，跟其他债权人谈判的筹码就越少。

“泰禾几乎所有的项目都存在土地和在建工程抵押的情况，几乎没有一块土地完全属于自己，都抵押给了金融机构，而目前的财务状况根本无法对这些土地进行解抵押。所以这些资产不能卖，卖完就只剩下债务，那泰禾就必须破产。”

从公开情况来看，当前万科未进行股权转让，也没有对泰禾的经营及债务等承担任何责任，更无任何责任提供任何增信措施或财务资助，完全恪守了去年7月“引战”公告的内容。

2019年，世茂曾收购泰禾长三角和广佛地区7个项目，都是选择优质且“便宜”的项目“购买”。显然，万科也会更多瞄准泰禾的优质资产，白衣骑士不会只做慈善，看中的只会是泰禾手中的资产和项目，商场上必定有利可图，才能合作愉快。

纵观房地产行业，收购大案可谓屡见不鲜，“大鱼吃小鱼”的故事不少，融创孙宏斌就是其中一个典型代表。

2017年7月，融创万达世纪并购开始，孙宏斌和王健林权杖交接，至2018年10月，孙宏斌共斥资耗资501.25亿元，收购13个万达文旅城91%股权及其文旅运营团队。如此巨资，是中国房地产历史上交易金额最高的并购。

融创官方测算，13个万达城91%股份对应的净资产公允价值约为670亿元，高于交易对价438.44亿元，也即此次交易就获利231.56亿元。此外，13个万达城的房地产开发物业占比84%，剩下16%才是文旅、酒店等自持物业，是符合龙头房企融创品味的“好东西”。

2017年，王健林坦言“遭受磨难和风波”，融创这次收购也可谓“救场”万达，而几年下来，融创文旅板块也做得有声有色，尽管文旅城建设及运营收入情况还不太理想，但品牌和规模也逐渐起来了。

万科虽然不及孙宏斌高调，但收购动作也不少。2016年，万科曾以128.7亿元收购黑石集团名下的商业地产公司印力集团96.55%股权以及MWREF公司。2018年，万科先后花费支付32亿元收购华夏幸福环京多个项目，支付15.82亿元收购海航广州项目，以3.55亿元购买嘉凯城杭州项目资产包。

目前，万科也有正在操盘的复杂“烂尾”项目。2017年，王石以551亿元拿下广信资产包，核心资产是广州市区16宗可开发土地，对应权益可开发计容面积近211万平方米，其中约98%位于荔湾区、越秀区，相关项目如今可谓“寸土寸金”。

耗时三年，2020年这个复杂资产包有所进展，万科项目公司转让50%股权成立“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”，以此引入以信达为首的七家战略投资者。今年3月，万科广信资产包*项目万科喜悦里开盘，两栋18层小洋楼全部售罄，总销售额近6亿元。