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集中供地这一年:合伙拿地还是单打独斗

联合拿地初衷是为减少不确定性,但当“队友”成为最大的不确定因素时,房企更倾向于独立拿地,拼单拿地热情逐渐降温。
2022-02-22 11:33 · 微信公众号:时代周报  刘婷、齐鑫   
   

“市场分化萎缩、利润有限时,要进行更高质量的投资,由过去均匀、分散式投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。”日前,万科董事会主席郁亮在内部发言时指出,万科将改变投资策略,必要时收回“番号”。

万科调整投资逻辑,是房企在土地供给侧规则改变下集体思变的缩影。2021年,集中供地政策落地,房企拿地热情经历由热到冷的转变,土地市场逐步回归理性。

安信证券数据显示,2021年三批集中供地流拍率分别为6.2%、32.8%、18.9%,平均溢价率分别为14.8%、3.6%、1.8%。*房企中,参与拿地房企数量由首批72家降至第三批28家,拿地金额占比从首批70.1%降至第三批21.5%。

集中供地意味着各城市在同一时间段批量上新地块,考验着房企的资金实力和资源调度能力。在此背景下,“拼单”拿地渐成主流,房企更加倾向于通过合作拿地降低风险、分摊资金成本。

多城土拍市场上,由多家房企组成的拿地联合体表现进取。从拿地权益金额占比来看,前50房企拿地权益金额占比均值为74.7%,同比下降3.1个百分点,合作拿地力度明显增强。

各梯队房企表现各异

无论供地方式如何变化,土地始终是房企最重要的生产资料。集中供地大潮之中,土地市场呈现“强者恒强”的竞争格局,头部房企优势显现。

安信证券数据指出,三批集中供地中,*房企拿地金额合计约为1.2 万亿元,占总土地出让金的比重为53.3%。保利集团、中海地产、华润置地等企业拿地总额均超800亿元,拿地热情*。

过去多年,部分房企借助“三高”模式获得发展,即高杠杆融资买地、高周转回流资金、高负债维持企业运营。当房地产行业进入降杠杆周期,高负债企业忙着降杠杆,长期遵守财务纪律的企业获得弯道超车的机会。

纵观2021年三批集中供地情况,可以发现国企和民企拿地热情分化,前者拿地积极性攀升,后者拿地金额逐渐收缩。

2021年,国企拿地金额占比约为50%,民企约为30%。其中,民企参与度持续下降,三批次拿地金额占比分别为50.3%、26%和24.7%。

△图源:中国指数研究院

此前鲜少出现在土地市场的城投公司,在集中供地中频繁亮相。

以第三批集中供地为例,广州13宗地块中,知识城投资集团、白云城市建设、南沙开发建设等城投企业成为投资主力,地方城投累计斩获9宗地块;无锡共成交20宗土地,其中15宗地块由城投公司拍下;苏州成交25宗土地,19宗地由地方城投获得;南京成交的31宗地中,22宗地被城投公司拍下。

诸葛找房研究中心在研究报告中指出,城投公司拿地比例提升,一定程度上缓解开发商拿地谨慎导致的地块流拍问题,承接了房企的职能。但城投公司的项目操盘能力有待考察,未来项目去化情况也有不确定性。上述短板或将驱动城投公司与优质品牌房企合作,取长补短、共同开发。

“拼单”拿地降风险

2021年下半年以来,房企资金压力加大,拿地热情骤减。为给房企“减负”,部分城市放松拿地门槛,接受房企以联合体形式买地。

以长沙为例,在首批集中供地中,长沙要求房企独立购地,不接受联合体报名。第二批集中供地中,除一宗地块不接受联合购买外,其他地块均可接受两家或以上房企联合报名。同时,降低保证金要求,三批次*保证金分别为50%、30%、20%。

房企“拼单”买地热情,不仅出于购地条件的放松,还有风险上的考量。通过联合体拿地,有助于房企分摊成本、规避开发风险,是对抗不确定性的明智之选。

在2021年首批集中供地中,房企便倾向于用“抱团取暖”取代“单打独斗”。北京30宗土地共吸引54家企业参与,其中共有37个联合体,金地+华润+保利组成的“铁三角”组合共报名21宗地。重庆出让的48宗土地中,多幅地块为联合竞拍竞得,金科所拿的3宗地均为联合体拿地,合作对象包括大唐、美的、华宇和新希望

中国指数研究院数据显示,在热点城市较为激烈的土储竞争中,房企更加倾向于合作拿地。具体而言,各阵营权益金额占比均低于2020年,TOP11-30企业权益金额占比降幅*,从77.8%降至74.7%。

合作转向单打独斗

通过合作拿地,联合体各方均可以获得全口径规模的提升,实现利益共享、风险共担。硬币的另一面是,地块操盘考验各方实力、运营理念和团队配合等。联合体中任何一方出现变动,合作都有可能走向破裂。

2021年7月20日,宋都股份公告称,将放弃5月竞得的杭州运河新城土地使用权,为此将损失5000万元保证金。8月10日,宋都称“退地”行为归因于合作方祥生、宝龙的单方面违约,已向祥生寄送律师函,已将宝龙诉至杭州拱墅区人民法院。

宋都股份的一纸诉讼,让合作拿地隐患再度成为业内关注焦点。时代周报记者梳理发现,多家房企联合拿下地块后,出现退出项目、重新引入投资人等现象。

2021年4月28日,华宇、金科、新希望联合以6亿元拿下大渡口79.62亩地,此后新希望退出地块,金科成为大股东;4月29日,融创、中梁和弘阳联合以8亿元拿下巴南界石板块141.09亩地,3个月后新增大唐地产作为合作开发对象;6月10日,德商地产和德信地产以2.19亿元底价联合竞得二号宗地青白江64.4亩地块。此后,德商地产和德信地产双双退出地块,将项目100%股权交给东原地产

联合拿地初衷是为减少不确定性,但当“队友”成为*的不确定因素时,房企更倾向于独立拿地,拼单拿地热情逐渐降温。

2月16日,北京打响2022年集中供地“*枪”。从结果看,联合体拿地锐减,仅5家联合体报名参与,首日9宗地块中仅有2宗地块由联合体竞得。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对时代周报记者分析称,企业选择联合拿地往往是出于分担资金压力和开发风险,但由于2021年部分房企资金承压,在一定程度上增加企业选择合作伙伴的难度。另一方面,北京土地出让文件中明确规定“谁拿地、谁开发、谁售卖”,再加上利润空间有限,因此企业更倾向于“单打独斗”。

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