一财长富：房地产之创新篇——众筹模式新应用

　　日前，房地产项目*联盟在上海成立了。这是国内*房地产*联盟，聚集了马明哲、郁亮、冯仑、任志强、潘石屹等地产界的大佬。

　　该联盟的成立，意味着传统房地产行业的一种变革，也意味着传统行业转型之路正越走越顺，成为一种新常态。

　　这一次，房地产*联盟的运作模式是以具体的房地产项目形式体现，联合开发商推出系列房产*产品，直接让投资者介入楼盘前期开发，投资者的收益主要体现在前期*标的价格与楼盘售价的价差。

　　其实，房地产*从目前来看，分为开发类*和营销类类*。其中，开发类*，包含了定向类*、融资型开发类*和营销型开发类*。营销类类*，则分为彩票型*、购买型+理财型*以及REITS型*。

　　其中，定向类*一般以较大的的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付几乎全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。通常来说，这类*是在立项或者拿地之前进行的，主要还是为了能够减少拿地及之后后期销售的不确定性，所以，一般来说，开发商对合作单位的要求会比较严格，以免过程中发生不必要的麻烦。

　　而第二种融资型开发类*，他更适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的这些项目。这能够很好的降低项目负债率，并且提前锁定一批有购房意向的人群。

　　总得来说，这六种模式各有特色。"定向类"*解决合作单位有购房需求，开发商却缺少拿地资金这个问题。"融资型开发类"能够锁定客户+融资。"营销型开发类"*能够在还没拿到预售许可的情况下，提前锁定客户。而"购买型+理财型"*能够使得项目短期去化难的问题，使得存货转化为现金流，而且，这类*还能让客户推动项目宣传。"彩票型"*属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动，所以，在试探市场对项目价格的接受程度时，"彩排型"*就是很好的选择。最后一种"REITs型"*，则是在拿地后，通过多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。

　　一财长富总裁陈贤锋向笔者表示，房地产*解决了开发商和购房者的双重需求。一方面是开发商对资金和客户的需求，另一方面是购房者对低房价和个性化的需求。开发商节省了融资和销售环节的成本，提前锁定潜在客户，购房者能以更低的价格买到房子，还能参与前期开发环节，打造自己的个性化房子，即使最终放弃购买房屋产权，还能通过份额转让、项目分红等形式获得投资收益，可谓一举多得。

　　房地产*的诞生，可以说是顺应互联网时代的产物，也可以说，是房地产发展到一定程度之后必然会出现的创新。唯有不断创新以及顺应时代发展，才不会成为末日夕阳。