每天卖楼超10亿，手握3000亿现金，中国地产进入恒大领跑的新时代

　　许家印先生旗下的恒大足球俱乐部有句深入人心的口号：冠军终归这里。

　　1月6日，这句话对他和恒大有了新意义——

　　当日，中国恒大发布公告，公司2016年全年实现合约销售额3733.7亿元（元人民币，下同），超越此前已发业绩公告的万科和碧桂园，稳稳地成为了全球*大房地产企业，不但改写万科把持一哥地位10多年的传统格局，也写下当年平均每天销售超10亿的全球地产新纪录。

　　不只是*大

　　恒大的全球*大，不只是销售规模的*大。

　　创下合约销售额*的同时，恒大的销售面积也稳居首位，高达4469万㎡，且销售回款和现金余额同为行业之冠，并双双超过了3000亿大关。

　　尤其现金余额，截至年末，中国恒大的现金余额高达3043亿，不出意外，这也将是史上*现金余额超过3000亿的地产企业。　

　　而在2016中报的对比中，当时还只有2120亿现金余额的恒大，其手握现金就已比万科（718亿）、碧桂园（494亿）的总和还要多出超过900亿，甚至比“两桶油”（中石油1208亿、中石化864亿）的现金余额总和还要多出将近50亿。

　　除现金余额高居全行业之首，恒大还在近年来房地产利润率持续走低的背景下，保持了毛利率与核心业务利润率的逆市上扬，在地产企业最重要的命脉土地储备上，恒大更在许家印坚定看好中国地产业前景的背景下一骑绝尘。

　　2016年的中报显示，中国恒大截至当期的土地储备高达1.86亿㎡，连续多年位居*，这也为其持续坐稳全球*提供了最核心和最基础的保障。

　　恒大的高负债率一直备受市场关注，甚至质疑。2016年中报显示，截至当期，其借款总额为3813亿，超过80%的资产负债率一度“爆表”。但与之对应的是，1.86亿㎡的优质土地，市场估值已高达5700亿，土地增值额更高达3105亿。

　　以高负债换土地大储备，若土地贬值，这会成为公司的灾难，但若土地增值且现金流和运营能力足以支持高速发展，则意味着更高的利润回报。

　　托中国房地产市场的福，也托始终能保持充沛现金流和高速发展的能力，恒大的高负债换来的正是更高的回报，而且是相当高的回报——因为其土地储备，相比不少同业而言，不但来得大，而且来得更便宜。两个显著的例子是：

　　美国次贷危机引发的金融海啸肆虐中，很多地产企业都怂了，恒大却1年间土地储备膨胀8倍；2015年，新一轮房价普涨前的最后闷局中，不少同行都在谋求退出，许家印却接连耗资超过600亿，从香港新世界、华人置业、及中渝置地等港资同行手中，收下总建面超过1700万㎡的15个大型项目。

　　2008年前后的土地储备大进攻，一度给恒大带来巨大资金压力，但今天回头看，那是*是抄了个大底。2015年的大收购，也有很多人认为恒大盲目乐观要吃大亏，但转眼却是2016年的房地产市场持续暴涨，而恒大收来的不少项目都是转身就可以出售，甚至还为其*世界亦有不小的贡献。

　　还有一个值得强调的是，很多人至今以为恒大只在二、三线城市布局，但据克而瑞统计，2016年恒大一、二线城市的项目投资额占比已达到74.9%。比如，在房价涨幅最猛的深圳，恒大就拥有房地产开发项目32个，其中6个位于*价值与潜力的南山。光是在深圳，恒大已有项目全部开发后总货值就高达6000亿。

　　相比之下，这几年突飞猛进，并在今年跟随恒大进入3000亿俱乐部的碧桂园，在拿地方面似乎就不如恒大看得准，做得精。典型的例子是，碧桂园在相对低迷的2015年，全年才为拿地花了500多亿，还不如恒大收购港资项目的金额，当2016年全国房价高涨，碧桂园却半年砸下将近730亿“高价”中疯狂抢地。

　　对地产市场的长远信心和周期把握，货如轮转的快速开发与变现，相对低价的庞大土地储备，房地产行业正越来越向龙头企业集中，这种集中将越来越令龙头企业受益，而恒大不但大者恒大，更在行业集中的趋势下越大越强……

　　也正是因为这些底气和优势所在，目前正致力重组深深房，回归A股市场的恒大，决定引入战略投资后，才有那么多的大型央企、国企以及实力民企，不顾“高负债”质疑，争抢掏腰包，一次性合伙拿出300个“王健林的小目标”，也让恒大更大更强。

　　而1月6日的报告则预示着，只要中国房地产市场不发生系统性的崩盘大风险，这些掏出300亿的人都将因为支持恒大赚到大钱。

　　在与深深房签订的重组上市协议中，恒大对2017-2019年未来3年的业绩承诺是，实现净利润总额不低于888亿。而市场分析认为，2016年，恒大的净利润就将超过371亿，相当于该锁定业绩的40%。

　　这意味着，即便恒大不再成长，只是保持2016年的净利润水平，公司便可轻松实现888亿净利润总额的业绩承诺，给投资人一个成功的答卷。

　　至于市场对其高负债的担忧，则有分析人士以两个最坏的情况来说明其安全性：一是其土地储备对应货值不少于1.6万亿，意味着恒大即使一分地不再拿，也可以维持4000亿的销售规模四年；二是3000亿的充足现金，可以保证恒大即使一年一套楼都不卖，也不会陷入债务风险。

　　当然，还有一个关键的问题，中国房地产市场会发生系统性的崩盘大风险吗？经过这些年的实践，恐怕就是最痛恨高房价的人，如今也不会这么看。

　　而无论万科、还是碧桂园，也都依然在大进攻。去年12月，王石还曾豪言，万科10年后的年销售要达到1万亿，“99%的人可能不相信，我不但相信，而且我觉得不用10年，可能6年差不多。”

　　王石的预言如果成立，许家印恐怕会是更先实现预言的人。同一起跑线上，别人跑得更快，这对恒大来说，是绝不容许的事，也是过去20年，从来都没有发生过的事。何况，现在他们已经跑在前面！

　　成为全球地产一哥只是新起点，让中国地产业从此进入恒大领跑的时代，让恒大重新定义全球*大房企，显然才合许家印与恒大的脾气。

【本文由投资界合作伙伴微信公众号：华商韬略授权发布，本平台仅提供信息存储服务。】如有任何疑问，请联系（editor@zero2ipo.com.cn）投资界处理。