一夜暴涨87%！贝壳为何值400亿美元？

8月13日，房产交易和服务平台贝壳正式登陆纽约证券交易所，成为“中国居住服务平台*股”。

此次贝壳找房发行价为20美元，高于此前给出的17-19美元定价区间，共计发行1.06亿股ADS（美国存托股），另可行使1590万美国存托股超额配股权。

照此计算，贝壳赴美IPO共筹集资金约24.4亿美元，成为继2018年3月爱奇艺（24亿美元）之后，在美*规模IPO的中资企业。

上市首日，贝壳开盘价报35.06美元，开盘即大涨75%，最终收报37.44美元，收涨87.20%，市值突破420亿美元。

由于在中国房产交易领域开创性的发展“平台模式”，建立ACN（经纪人合作网络），推出真房源数据库“楼盘字典”等服务，贝壳一度被视为行业“颠覆者”。

这家由传统地产经纪公司转型而来的互联网企业，逐步重构了整个行业生态，成为中国*的居住服务平台。

招股书显示，2019年贝壳房产及租赁交易总额（GTV）已经达到2.1万亿元，交易订单突破220万笔。

实际上，贝壳所在的赛道，已经涌入越来越多的互联网巨头，他们或有资金优势，或有流量优势。

所以，对于贝壳来说，在美上市只是一个发展中的里程碑，它意味着新征程的开始。

2019年，贝壳的平台交易规模仅次于阿里。从房产交易到包括金融在内的居住服务承载着贝壳的想象空间。

下一步，贝壳需要向资本市场讲述新故事，做出新成绩。所以，420亿美元市值只是开始？

贝壳突围战：从垂直到平台

据招股书，贝壳找房创始人兼董事长左晖发布了一封致股东信，讲述了贝壳这个组织的独特性——“我们坚定的选择长期利益，选择做‘正确’的事情而不是快速成功的事情，我们对走捷径有天然的反感。”

左晖指出，做难而正确的事，是其理解并相信的成功之道。而这件“难而正确的事”，按照贝壳最新市值，公司价值达到420多亿美元。

而在2020年3月，贝壳宣布上市前最后一轮融资后估值达到140亿美元；短短5个月时间，涨了2倍多。

成立只有2年的贝壳为什么起步就是超级独角兽？

在过去相当的长一段时间里，居住市场都充斥着三大基本矛盾：消费者与服务者由于信息不对称，导致的供需矛盾；经纪人之间为了保证绩效，产生的竞争矛盾；房地产行业周期导致经纪行业出现沉淀矛盾。

这些矛盾叠加导致的结果是，发布虚假房源，捏造、散布涨价信息等行业乱象频频出现。

2018年4月，定位新居住服务的房产交易和服务平台贝壳应运而生。

从诞生之初，贝壳就挑战着传统房产中介的陋习，一改过去线下“自营模式”，建立起了线上交易网络，主打真房源，让房产交易变得高度透明。

这样做的本质是，挑战传统流量交易方式，用产业互联网的逻辑重构房产交易链条，向平台化方向发展。

相较于“自营模式”，平台化的*优点是，更容易大规模快速复制，生意有更大的想象空间。

这个模式的“B面”是，贝壳被视为挑战旧秩序、打破老常规的颠覆者角色，它的一举一动受到行业内外广泛关注，甚至一度遭到一些业内人的抵制。

但贝壳发动的这场变革志在必得，它坚持要做“*个吃螃蟹的人”。

华兴资本就是贝壳坚定的支持者。据华兴资本集团董事长、基金创始合伙人包凡透露，当时有一批新兴的线上房产中介平台发展的非常好，很多机构都挤破脑袋，华兴却“逆流“重注链家（贝壳前身）。

一个简单的逻辑是，从A fund of future的角度出发，在“衣、食、住、行”领域，华兴资本已经投资了一些新经济企业，而在“住”这个巨大的赛道中，断定也会出现一家超级平台型公司。

在与左晖进行一次深入交流后，包凡就基本确定链家就是其在寻找的“超级平台”。

公开信显示，华兴资本旗下的华兴新经济基金在2016年成为链家B轮领投方，并在链家C轮、贝壳D轮持续加注，此外，华兴投行团队也在此次贝壳IPO中担任主承销商的角色。

上线后，贝壳为了消除房产交易行业乱象，提升消费者服务体验，推出了两个重要产品：“楼盘字典”和“VR看房”，贯彻其真房源的宗旨。

“楼盘字典”是基于链家10多年积累下来的房源而建立的一份数据化、标准化的房产清单。它涵盖房间门牌号、标准户型图、配套设施信息、历史交易价格等多维真房源信息，真房源率达到95%以上。

在贝壳上线前，链家是中国*的房产经纪品牌，也是最早做真房源的企业，其房源信息就可以精确到楼层、房号等。

截至2020年6月30日，贝壳的“楼盘字典”已经涵盖了中国332个城市54.9万个住宅小区约2.26亿处房产。

除了“真房源”，贝壳还提出“真体验”，推出了“VR看房”、“VR讲房”、“VR带看”等产品，力图让购房者能够沉浸式看房，在线感受房产的空间和方位，再加上经纪人语音讲解，实现线上交互体验。

得益于创新的房产交易和服务模式，贝壳的交易规模这两年迅速壮大。

2019年，公司总收入460亿元，较2018年的286亿元同比上涨60.6%；调整后EBITDA（税息折扣及摊销前利润）为29.17亿元，同比暴增381%。

净利润方面，2020年上半年，贝壳净利润达16.1亿元，相比上年同期的5.6亿元增长188.6%。

截至2020年6月30日，其流动资金总额为399.1亿元，较年初增加63.7亿元。

据中投公司（CIC）报告，2019年贝壳创造了2.1万亿元的GTV，促成超220万笔住房交易，成为中国*的住房交易和服务平台，以及所有行业的第二大商务平台，仅次于阿里巴巴。

新故事：从房产交易到居住服务

在做“难而正确的事”上面，贝壳已经初具成效。随着企业上市，贝壳需要向资本市场讲述全新的故事，而这个故事就是提供覆盖全产业的居住服务。

如果将不动产住宅的全产业链进行划分，大致可以分为：制造、交易、居住和以金融为代表的服务支持四个领域。

贝壳过去的业务主要集中在交易环节，包括存量房和新房交易。从其营收规模来看，存量房是其基本盘，不过，新房交易相关收入近两年在快速增加。

招股书显示，2019年，贝壳存量房交易服务收入达245.69亿元，同比增加21.9%，占全年总收入的比重达到53.39%。

同期，新房交易部分收入达到202.74亿元，占总收入比重为44.06%。

贝壳集团主要营收来源

然而，房屋买卖交易是一个相当低频的业务，毕竟，一个人一辈子购买房屋的次数非常有限。

这意味着，消费者在贝壳平台上停留的时间是有限的，即使单笔订单金额再大，但产生的交易数非常有限。

在房屋交易市场建立深厚的护城河后，贝壳开启了居住计划——将触角延升到更广阔居住服务领域，深入产业链高频消费环节。

而居住领域服务的开展，很大程度上还要依赖贝壳的ACN网络。通过定义经纪人的特点，以及与作业区域和能力的匹配，再加上线下物理社区属性之间的关系，贝壳可以设置更多的业务角色，提供更为全面的服务。

贝壳找房CEO彭永东在接受媒体采访时曾表示，未来这种人店模式将变成基础设施，并且会成为另一个赛道的基础设施。

在他看来，居住领域的生意可以分为“房子内部的空间、社区的空间、社区外的空间”三个部分，“从1到N，需要不断将新居住服务类目叠加到人店模式上来。”

2020年4月，在贝壳新居住大会上，彭永东就一次性抛出了六大计划，其中，入局家装和社区服务被看作是贝壳布局居住服务的重要举措。

据介绍，“被窝家装”是贝壳发布的全新家居服务平台，主打“以标准精工实现个性设计”，用户既可以选择独立设计师，又可以选用局装、整装套餐来构绘理想的家，而施工交付环节则统一由被窝精工提供标准化服务以确保交付质量。

为了更好的服务社区，贝壳还推出了社区生活小程序。“希望未来贝壳上每一家门店可以更好的服务所在的社区。无论社区居民打印一个文件，还是去做一些求助，包括复印、社区周边生活的服务，都可以通过贝壳生活小程序、基于门店的物联网络获得。”彭永东说。

截至目前，贝壳已经在房子内部空间、社区空间者两个生意上做了不少文章，比如加入了搬家、家政、家居用品销售等众多服务，形成了业务联动。

这次IPO，贝壳招股书称，募集的资金除了用于研发，以继续投资公司的平台功能和基础设施技术，还将用于新房交易服务扩展、服务产品多样化及向新区域扩展业务，以及一般公司目的。

除此之外，金融服务也是贝壳未来想象空间的一个所在。

在招股书中，贝壳称，其搭建的集团业务由三部分组成：贝壳找房旗下的平台、技术型资产；以链接门店业务为主的中介服务资产；宜居泰和名下以贝壳金服、链链金融、理房通为主的金融资产。

在二级市场投资者看来，房产交易说到底还是一个高杠杆生意，贝壳数万亿GTV背后蕴藏的金融服务商机充满想象。一个可参考的案例是，阿里巴巴的成长路径，它也是先做交易，再做金融服务，之后每项业务都是巨无霸。

房产电商新格局

值得一提的是，贝壳正式提交招股书后一周，房产综合服务商易居宣布与阿里巴巴达成战略合作，阿里加码投资成为易居第二大股东，并与易居成立合资公司出击在线房产交易平台。

合资公司由阿里巴巴控股，持股比例达85%；易居仅占股15%，首期投入金额高达50亿元。

据悉，双方将在线上线下房产交易、数字营销和交易后相关服务等领域开展深度合作，推动房产服务行业走向全面数字化、智能化。

今年5月，京东也上线了“自营房产”业务，不同于过往只扮演平台角色，新业务的上线意味着京东正式参与到房产交易环节。

互联网电商巨头前赴后继涌入房产电商赛道，曾经不是对手的如今成了对手。很显然，在他们眼里，房产电商一定是一个值得挖掘的市场。

《晚点LatePost 》援引恒大首席经济学家任泽平的测算数据称，中国住房地产 2018 年总市值 321 万亿元，相当于美国的 2.4 倍。当中每年有 6 万多亿元价值的住宅换手、12-13 万亿元新房卖出，再算上租房，就是一年 25 万亿元成交额的大市场，相当于阿里电商三年的成交额。

有意思的是，巨头们进入这个市场时，都纷纷先盯上了新房销售领域。而这个细分领域的潜力也可以从贝壳的财务数据中窥探一、二。

据招股书，2019年，贝壳营收达到460.15亿元，同比增长60.63%，几乎是2018年营收（286.46亿元）同比增速（12.31%）的近4倍。

而2019年同比增加的173亿元中，有近130亿来自新房交易服务。2018、2019年，贝壳新房交易服务收入分别为74.72亿元和202.74亿元，同比增速分别达16.4%和171.33%。

新房交易服务收入在贝壳总营收的比重也在快速提升——从2018年占比25.17%上升到了2019年的44.06%。

在去年11月举行的2019新经纪峰会上，贝壳董事长左晖明确表示，未来5年整个新房市场将会达到12万亿，这其中，预计超过50%是经纪公司的市场。

可以想见，互联网电商巨头的加入将使得这个赛道火药味越来越浓。

知名地产分析师严跃进分析认为，阿里、京东具有互联网基因，对线上交易更为熟悉，在流量方面也存在明显优势；但房产交易不同于商业零售，动辄百万、千万的网上交易，需要严格遵守规则，受不定因素影响也比较大。如果平台没有严格落实管理责任，将会影响公信力。

随着贝壳上市，“公司资金实力将会增强，会有更多企业加盟合作，平台规模效应将获得提升。”严跃进认为，在当前形势下，贝壳的ACN模式可以让房源和中介等资源信息共享，可以防范各类假信息等充斥房地产市场的情况，同时佣金方面也不会打价格战。

不过，类似平台多少会带有抢资源的一面，所以，他认为，其它中大型中介不会主动加入，都是小中介加入以后，专业水平肯定会被拉低，若是出现中小中介不好好服务客户，导致各类公关危机，这个时候就会影响此类平台的建设。

相比其它电商业务，房产交易平台有房地产行业的特殊性。严跃进提到，全新的竞争格局下，比拼的关键还是消费者服务。

左晖看起来已经下定了攻艰的决心。他在致股东信中称，贝壳会不断进入产业新的领域并选择“又脏又累”，会用online倒逼offline的服务者成长，也会用offline的服务者倒逼online的工程师深入产业，用很酷的理念和很酷的手段，对传统的、沉重的、又脏又累的商业，进行大刀阔斧的改造和升级。

IPO后的贝壳，要成为“未来认知中更酷的企业”，它还需要时间和努力。

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