历史进程中的房地产大佬们

前几天，本就身处多事之秋的恒大再次迎来当头一棒，其子公司恒大财富担保发行的部分理财产品到期没有按时兑付。

一石激起千层浪。

这起大新闻不仅很快登上热搜，更持续发酵，传出了不止一个地区的恒大分公司员工上门维权的消息。

因为除了普通投资者，为数众多的恒大员工及其亲属朋友也是认购对象，甚至有人爆料称自己的朋友在恒大就职实习，想要转正需要“先花20万购买恒大的理财产品”。

恒大集团官网随之发出声明，在否认公司即将破产重组的同时，承认遇到了“前所未有的困难”。

这当然是恒大自身遭遇生存难题的一个缩影。

与此同时，也折射出了整个国内房地产行业如历经40多年发展，已经告别高速增长时代。

而那些曾站在聚光灯下，最为人熟知的房地产大佬们，也以自己的方式已经退出或正在退出舞台中央。

1

提及李嘉诚，最为人熟知的一句评语应该是出自那篇小学生作文的“李嘉诚，名副其实，香港就是李家的城。”

从1950年创办“长江塑料厂”开始，李嘉诚的商业触角不断扩张，仅在香港一地就涉足了港口、零售、基建、能源、电讯、地产等众多业务领域。

说香港至少有一半人在给李嘉诚家族打工，一点也不夸张。

1992年，李嘉诚在深圳投资60亿，开发盐田港项目，这也是当年*的外资项目，此后20年间，从深圳到广州，从北京到上海，从南京到重庆，李嘉诚在大陆地区的商业版图不断扩大，地产业是其中的最重要投资方向。

2013年7月，通过致富产业信托以58.49亿港币的价格出售香港天水围嘉湖银座商场，拉开了李嘉诚出清国内资产的大幕。

同年8月，李嘉诚通过长江实业与和记黄埔卖掉了广州西城都荟广场；

10月，再次通过这两家集团卖掉了东方汇金中心；

2014年，一口气出售了南京国际金融中心大厦、北京盈科中心、上海盛邦国际大厦、重庆大都会；

2015年，又出售了香港商业地产盈晖荟，同时减持亚洲码头货柜、屈臣氏等多家公司股份；

......

据不完全统计，截止到2017年底，李嘉诚用5年时间完成了对绝大部分国内房产投资的抛售，套现近2000亿。

那么钱去哪了？

海外市场。

在变卖国内资产的同时，李嘉诚不断加大在海外的投资力度，尤其是在英国，根据中国基金报的报道，到2015年，李嘉诚家族已经控制了英国约1/4的电力分销市场、超过30%的天然气供应市场、近7%的供水市场、超40%的电信市场、近33%的英国码头、超50万平米的土地资源......种种投资加起来超过2700亿人民币。

甩卖国内房产投资，押注海外市场，这就是李嘉诚退场的方式，从时间线上看，在商业地产领域依然活跃的李超人也是“跑得最快”的一位。

2

今年3月，由中国房地产协会主办的测评榜单2021中国房地产开发企业综合实力TOP 500出炉，万科登顶TOP 1。

其实，早在2012年，万科就曾成为全球销售金额最多的房地产开发商，早已功成。

很多时候，万科都可以和王石划上等号。

从1984年创立万科的前身“深圳现代科教仪器展销中心”开始，王石一手把万科带到地产界领跑阵营。

1999年，王石辞去万科总经理一职，只担任董事局主席，在一定程度上开始退居二线。2年后，王石一手带出来的郁亮接任万科总经理一职，全面接手万科的具体经营管理，王石也更多把时间放在了登山、游学方面。

2015年是万科的转折点，王石也重回舞台中央。

这一年，宝能系通过连续举牌——每次举牌都意味着购入至少5%的上市公司已发行股份——持有了万科20.08%的股份，成为万科第二大股东，掌控万科之心路人皆知。

为此，王石斥责宝能是“门口的野蛮人”，并喊出了“不欢迎宝能系成为万科的*大股东，不会受到资本的胁迫，将为万科的信用和品牌而战”的口号。

有趣的是，就在王石说完这番话的第二天，宝能再次举牌，以24.29%的股权比例一跃成为万科*大股东。

现实只会和你玩真实。

2016年，王石及万科管理层与宝能系在桌前台下进行了更多明争暗斗，担纲万科大股东15年之久的华润集团也被卷入其中。

到2016年底，宝万之争趋于白热化，引发了国家高层关注。

监管部门随之出手，既批评了万科的违规问题，也对宝能掌门人姚振华处以顶格处罚和严厉警告，事件的结局逐渐明朗化。

2017年初，华润、恒大均将所持股份转让给了王石期冀于引入的深圳地铁集团，后者则是万科管理层的支持者。在随后的董事会换届选举中，万科管理层入选三人，其余均为深圳地铁及地方国资人士。

作为第二大股东的宝能没有获得席位，只是对万科换届选举表示了赞同与支持。

至此，进入郁亮掌舵时代的故事还在继续，而66岁的王石再度“功成身退”。

3

9月10日，SOHO中国发布公告表示，黑石集团决定不就收购该公司股权作出要约，原因是“目前满足先决条件的进展不足。各方一致认为无法在最后截止日当天或之前满足先决条件且不会推迟最后截止日，故一致同意不作出要约。”

这起拉扯了一年多，涉及金额达240亿港币的交易就此告吹。

这件事还得从2014年说起，在那个国内主流房地产企业忙着加杠杆、拓规模的时候，潘石屹领导下的SOHO中国已经走上了收缩路线——卖卖卖。

这一年，潘石屹将位于上海非核心地段的写字楼上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场，以52.32亿的价格卖给金融街控股。

之后的5年时间里，SOHO中国持续抛售资产，又卖掉了上海外滩国际金融中心(8-1)地块、上海SOHO世纪广场、虹口SOHO、凌空SOHO、13个办公物业项目、2583个地下停车位等等。

相关统计显示，SOHO中国通过累计出售资产套现约293.41亿元人民币。

潘石屹走的是一条“李嘉诚的路”，在国内抛售资产的同时，不断在美国买买买。

从2011年开始，潘石屹家族通过家族信托投资了大量海外资产，包括7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，以及7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权等。

所以，SOHO中国的企业主体出售早已是箭在弦上。

2020年3月，SOHO中国发布消息官宣了早已推进许久的“卖身计划”。彼时被传出的收购方有黑石集团、高 瓴资本等。

今年6月，SOHO中国发布公告称，黑石发出全面收购要约，以约为236.58亿港元的最高现金代价投资SOHO中国，以取得SOHO中国的控股权。

但潘石屹在“李嘉诚的路”上走的并非一帆风顺，今年8月国家市场监管总局介入，对黑石下发通知，根据《中国反垄断法》对其提交的收购要约申报正式立案审查。

如今看来，这起交易告吹的根本原因或许就是难以通过相关监管审查。

不过对于早已将事业重心转向海外的潘石屹来说，这也只是最后一块心病了。

4

最近几年的王健林和万达、甚至是王思聪都低调了很多。

我还是更喜欢那时候提出“一个小目标”的前首富。

2017年前后，负债超过4000亿的万达遭遇了由资金链问题一系列危机，颇有点今天恒大翻版的意思，但王健林的应对明显更加迅速且有效。

当年7月，万达就宣布启动轻资产战略转型，将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力，将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创，后者也被称为是一笔“世纪交易”。

同时，王健林还出售了万达电影、万达商业的股份，紧接着公开表态，“积极响应国家号召，我们决定把主要投资放在国内。”

事实上，万达从更早之前的2016年末就已经开始出售海外地产项目，包括清空英国、澳大利亚、美国、西班牙等多处海外资产，并将大多数业务移回国内。

2018年，万达更是宣布全面退出房地产业务，一个平米都不持有，仅通过股权出售与合作开发两种方式与企业机构合作伙伴共建万达广场，转入“包租公”模式。

简单地说，万达的轻资产模式是这么玩的：

在拿地、建设、物业开发等重资产环节建设所需的全部资金由合作方付出，万达负责选址、设计、建设、招商和管理等运营及服务环节，使用万达广场品牌和商业信息化管理系统，租金收入双方按比例分成。

无论如何，通过一系列辗转腾挪，万达剥离了诸多地产业务乃至更多重资产业务，成功回笼大量资金，填平了此前的坑。

随着全面轻资产化成为万达如今的核心发展战略，其已经壮士断腕完成自救，王健林也与房地产时代渐行渐远。

5

最后，还是回到最开始，说一说正处于风口浪尖上的许家印和恒大吧。

恒大遭遇经营危机同样非一日之寒。

根据恒大财报显示，截至今年6月末，总资产为2.38万亿元，总负债1.97万亿元，资产规模和负债规模均位列各大房企首位。

1.97万亿的负债是什么概念？截止到2020年，全球有190多个国家的GDP低于1.97万亿。

在房产监管新规划定的“三条红线”中，恒大目前仍然踩在两条上。

正是这一切的一切，才造就了如今辟而不绝的恒大破产传闻，如今恒大财富或许不是压死骆驼的最后一根稻草，却是恒大面临问题之严重的一个切面。

而纵观整个国内房地产行业，外有时代红利消逝，内有监管政策趋严，二三十年前甚至是十年前高付出换高回报的日子一去不复返。

行业再难有黑马，有的只能是识途老马。

风向的变化，促成了这些地产巨头的话事人们要么低调，要么退隐，要么改变事业重心。这也是一种意义上的十年河东，十年河西。

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