房市又燥了！全国城市房价冷热分化加剧

　　最近楼市又有点“躁”。

西安：2018年4月19日，700套房5千人摇号；

成都：2018年5月2日，7万人疯抢1千套房子，据说现场极其壮观，抢房的队伍绵延了几公里；

杭州：2018年5月7日，近3000人抢177套房，一位98岁的老奶奶摇号买到了房。

那么，在楼市调控趋严的背景之下，为何热点城市会出现“一房难求”现象？二三线城市“房荒”会否持续？

　　多城“一房难求”买房犹如买彩票

　　从去年下半年开始，不少城市的房地产市场出现这样一个有趣的现象：远郊盘比近郊盘贵，毛坯房比精装房贵，二手房比一手房贵。

　　例如杭州楼市，“3·29”新政出台前，倒卖房号现象较为普遍，其中最为火爆的钱江新城板块，房号已经叫到50万元起，较为偏远的萧山板块，房号也要10万元到20万元。

　　而楼市持续火热的长沙也如此，许多购房者“一房难求”，部分开发商捂盘惜售，尤其是高额认筹金也让许多刚需购房者叫苦不迭。

　　而西安则得益于人才落户政策，当地有些楼盘一开盘就出现千人“抢房”现象，部分区域还出现了开发商要求全款优先、捆绑销售、捂盘惜售以及故意营造紧张气氛的情况。

　　“房荒”背后究竟说明了啥？

　　一边是各地频繁出台或升级楼市调控政策，目前各地发布的调控政策数量已经超百个。而另一边是热点二三线城市房价却在快速上涨，甚至出现“一房难求”局面。背后究竟说明了啥？

　　对此，财经评论员张平指出，首先，热点二三线城市乐衷于搞“人才引进”。一些二三线城市依仗着自己的发展潜力、就业机会、生活环境、财政优势，把一大批中高端人才一网打尽，而短期城市人口数量的激增，同时当地住房供应的滞后，这才出现了“新房难求”的问题。

　　再者，部分城市摇号选房，也在很大程度上助推了当前“房荒”现象。

　　地方政府之所以要摇号，就是防止开发商倒卖房号，让当地居民都享受到透明、公正的购房机会。正是这样的摇号政策，也使当地本来无需买房的人也因不愿错失摇号机会而倾巢出动，甚至还有一位98岁的杭州老太太也要通过摇号替自己选房。在这种奇葩的摇号闹剧之下，供求失衡问题严重并不奇怪。

　　最后，地方政府的限价令，导致开发商推新盘的积极性受挫，造成楼市新盘供应量的急剧减少，以及一二手房价的严重倒挂现象。

　　新房被抢、库存降低。截至2018年4月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近四年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国 100城库存规模相当于2012年3月的水平，即库存规模回落到了六年前的水平。而从同比跌幅看，二线城市库存跌幅是*的。

　　他山之石：国外调控政策的得与失

　　中信证券明明认为，房地产调控政策并非只有中国实行，很多国家采取过行政或者市场化的方式干预房地产，防止市场过热，我们以日本和韩国为例，分别分析失败和成功的调控手段。

　　日本地产调控措施在泡沫破裂前没有阻止地产价格的持续上涨。较快的刺破地产泡沫造成了经济的持续低迷。日本政府选择主动挑破房地产泡沫。1989年5月31日，日本政府改变货币政策方向，将2.5%的官方贴现率在随后不到一年的时间内调高到了6%，明确要求金融机构不对不动产业的贷款。此时社会对房地产业的资金投人急剧下滑。由于日本政府的紧缩性政策力度过大，再加上人们的预期改变，货币的供应量急剧的减少，使得房产价格大幅下降，这也加剧了人们的恐慌心理，资金迅速退出房地产市场，房地产泡沫破灭，日本经济陷入“失去的十年”。

　　韩国通过增加住宅供给，抑制投机需求，加强保障房建设，抑制了住宅价格的过快增长。亚洲金融危机以后，韩国房价开始进入上升通道，从2001年更是进入高速上升阶段。韩国对个人持有三套以上住宅转让征收60%的转让税率，在住宅供给方面，增加了建设用地供给和主城区的住宅建设力度。最重要的是，韩国加强了保障性住房的建设，制定实施了国民廉租房建设计划，保障了中低收入家庭的住房需求。在一系列调控措施下，2004年开始住房价格逐渐企稳，甚至下降。

　　我国历次调控政策对房地产市场的影响

　　早期的的地产调控能迅速抑制需求。严格的调控造成了房价的下降、房屋库存的大量增加、房地产开发的大量减少。房地产业的过快转冷使经济出现了“硬着陆”。地产下跌较快的长三角地区经济增速下滑严重，出现了水泥、钢铁和加剧等地产相关行业的产能过剩。

　　2013年的地产调控政策同样起到了降温的效果。措施起效迅速，环比涨幅迅速回落、商品房开发下降、地产库存趋稳。从市场来看，限价政策效果明显，70是大中城市房地产价格指数迅速回落，甚至出现了月环比负增长，地产库存趋于平稳。

　　区别于早期的调控政策，近期的严厉调控下，价格涨幅并未明显回落，地产库存持续低位，房地产开发投资保持较高。尽管统计局公布的70大中城市房地产价格下，三四线城市同比涨幅持续回落，实际上，二线城市保持。部分三、四线城市房地产价格持续上涨，2018年两会后，房地产调控政策密集出台也从侧面说明面临较严峻的涨价压力。在前几年棚改货币化和“去库存”政策的推动下，房地产库存也一直处于低位。但进入2018年以来，地产投资却持续保持10%以上的增长。

　　综合来看，房地产调控从早期的抑制需求转向了限制价格和交易，行政性更强。调控措施不再能抑制需求。

　　坚持调控不放松下，房地产市场与投资的变化

　　消费性需求需呵护，防止调控政策误伤。在“刚需”占主导的情况下，不当的调控措施可能加剧房价的上涨。在一房难求的预期下，很多暂时没有购房需求的家庭，会预期今后购房的难度增加，从而提前购房计划，参加摇号；限制新购住房的上市交易，可能进一步减少房地产市场的供给。

　　调控之下，房地产投资增速与*指标的背离。，企业故意延长住宅建设周期或是住宅投资较高，而库存持续低位的原因。

　　“防风险”下，房地产调控不会放松，但房地产业有发展空间。政治局会议强调促进“楼市”健康发展，近期，住建部也多次约谈地方住建部门负责人，要求今年房地产调控不会放松。一方面的改善性住房需求将支撑地产投资。“住宅过滤理论”认为，随着时间的发展，房屋质量会下降和家庭收入的提高，高收入家庭会购买更高质量的住房，而把老住房出租或售卖给较低收入者，同时伴随着租金和房价的下降。二是保障房的建设。在长效机制的建立中，保障房的建设是重要的一环，房企发行的保障房建设债券也会得到支持，也是支撑投资的重要一环。按照当前的调控思路，政策不会完全限制房地产市场的发展，在“刚需”占据购房主体，人才吸引政策持续带来二线城市人口流入，PSL放量和三线城市棚改仍在进行等支撑下，房地产投资作为经济的重要支撑或仍将保持10%左右的较快增长，支撑相对疲软的内需。

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