新力老板张园林的中秋“劫”

张园林过了一个非同寻常的中秋节。

节前一日，新力控股集团股价暴跌、市值蒸发120亿港元。这家房企到底发生了什么？

一日蒸发120亿

9月20日，新力控股集团（02103.HK）遭遇上市以来最黑暗的一天。当日午后，公司股价突然大跳水，盘中跌幅一度超过9成，截至停牌公司股价收报0.50港元，跌幅87.01%，市值仅剩17.85亿港元。相较前一日，市值已经蒸发120亿港元。

20日晚间，张园林紧急签发公告，公司股份及债务证券短暂停止买卖。

究竟是何原因引发公司股价大跳水，至今让人难以摸透。不过，可以看到的是，在当日下午2点半之后，股价跌至2元以下，巨额抛单才密集出现，不免引发外界对强制平仓的猜想。

张园林抓住了江西房地产市场爆发时机，带动公司高速发展，耗费9年时间将公司推上港股市场，成为最年轻的一家内地房企。上市近两年，股价突现暴跌状况尚属首次，即便前不久披露今年中期业绩，股价也未有大幅波动。

另一方面，近期围绕公司及张园林的消息一直不断。

9月18日，传闻公司人事部门口头通知集团总部员工降薪的消息，副总裁级别降薪高达70%等。公司未对此有详细回应，降薪传闻早已被扩散至业内外。

最让张园林头疼的可能是7月份流传在互联网的一封《求救信》。在这封信中披露，张园林在企业上市之时遭遇金融诈骗，并欠下16亿港元高利贷，至今没有摆脱困境。

随后张园林及公司通过官网回应该内容“纯属子虚乌有、恶意中伤”，但欠债风波的舆论并没有停止。

在上市体外业务上，张园林也悄悄做了切割。今年8月，张园林控制的有家实业发生最终受益人及实际控制人变更，从张园林变更为张磊。变更前，张园林持股79.2%。

有家便利在华中及华南地区开店超过千家，总投资额将近10亿元，是张园林在上市公司体外具备较好现金流优势的企业。

“黄档”房企

公司股价暴跌，目前很难从公司基本面解释得通，可此前并非没有征兆。

在9月，公司多只美元债跌幅创下纪录，尤其是9月17日，公司于2021年10月到期的美元债价格下跌至25.5%，引发市场悲观情绪。

9月10日、9月15日，国际评级机构标普及惠誉先后将对公司的评级从稳定调整至负面。

标普机构认为，公司在资本市场渠道受损，融资渠道收窄，可能需要更多的资金来偿付境外到期债券。

截至目前，公司尚有3笔美元债，即2020年6月发行2.1亿美元债，于2022年6月18日到期、2020年10月发行为期364天的2.5亿美元债；2021年1月发行的2.5亿美元债，2022年1月到期。

上述美元债未偿合计金额6.94亿美元，其中一笔将在今年10月到期。公司对外称会预留自有资金或是申请新的美元债来覆盖。

这几年，公司的财务压力一点都没有减轻。今年上半年，公司先后4次采用信托方式融资，合计拟募资15亿元，融资成本9-11%，高于行业平均融资水平。

在“三道红线”高压之下，铤而走险利用信托渠道获得资金，无疑有火烧眉毛之嫌。

公司降杠杆之路还很远，截至今年6月，公司流动负债754.28亿元，一年内将有132.4亿元债务到期。同期，公司净负债率50.5%、现金短债比1.4倍、剔除预收款项资产负债率73.5%，处于“黄档”企业。

盈利能力亟待改善

从2010年成立，新力控股集团一路冲杀，5年挺进江西三强，10年跨入全国30强，创造了行业奇迹。公司在市场里攻城略地，盈利水平并不亮眼。

2016年至2020年，公司净利率均没有突破8%，在5%-8%区间波动。今年上半年，其净利率也只有7.95%，在*房企中处于下游。

去年3月，张园林请来行业老将陈凯并寄予厚望，给予联席董事长、行政总裁及执行董事于一身，其权利与自己比肩，意图改善公司经营环境。

陈凯在公司189天里，召回旧部搭建了一个相当能打的团队，仅昙花一现，在其离开后这个团队解散。

张园林不得不重新执掌帅印。

2020年，公司顺利晋升千亿房企，当年完成合约销售额1137.4亿元。当年的业绩并不好看，其实现营业收入280.69亿元，同比增长4.02%，归母净利润19.60亿元，同比微增0.13%。今年上半年，营业收入、归母净利润分别增长28.90%和-7.06%。

公司在规模上的狂奔、经营上的粗放，导致公司在费用支出一直维持在较高水平，成为吞噬利润的重要原因。

2019年至2021年上半年，销售及分销开支分别为10.77亿元、9.56亿元和4.53亿元，分别是公司收入的3.99%、3.41%和4.04%。同期公司归母净利润分别为19.58亿元、19.60亿元和7.64亿元。

还有一个原因是，公司长期依赖合作做大规模，导致权益销售额较低，成为影响企业盈利水平另一因素。

2020年，公司权益销售额504.21亿元，占比合约销售额的44.33%，今年上半年权益销售占比为45.99%，均低于行业75%的平均值，千亿规模“虚胖”不已。

另外，扩张时期的资金成本较高，公司每年都要支付较高利息，仅今年上半年，计息银行及其他借款、资产抵押证券所得款项、企业债券及优先票据的利息支出13.29亿元，同比增长14.97%。2020年，公司平均融资成本9.1%，今年上半年为8.7%。

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